경기도 오산시 부원로87번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5975

종합 리스크 점수: 67점

AI 요약 평가

오산원동한양수자인아파트는 준공 7년차의 신축급 단지로, 인근 지역의 활발한 개발 호재와 함께 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. 다만, 오산시 내 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 매매수급동향은 상승세를 보이고 있으나, 아파트 거래량은 하락 추세로 관망세가 짙어질 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 오산시 내 다양한 도시개발 및 지구단위계획 변경 고시가 활발하며, 특히 원동7구역 개발 계획 확정으로 주거 환경 개선 및 부동산 가치 상승 기대감이 높습니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 준공 7년차 아파트로, 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도는 양호할 것으로 예상됩니다. 사진상 특이사항은 확인되지 않았습니다.
인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 7.6%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 19건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 역말저수지 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 19곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 62.2% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 7년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 4억 3,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 8,972만 원 ~ 최고 4억 876만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 유사 면적 매물 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 3건의 비교사례는 모두 오산원동한양수자인아파트 동일 단지 내 유사 면적(84.9㎡) 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 5월 17층 거래로 평당가 1,517만 원, 보정 후 대입 총액 3억 8,972만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 11층 거래로 평당가 1,557만 원, 보정 후 대입 총액 3억 9,976만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 19층 거래로 평당가 1,592만 원, 보정 후 대입 총액 4억 876만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 입지 및 단지 특성을 반영하고 있습니다.

심층 분석

오산원동한양수자인아파트는 준공 7년차의 신축급 단지로, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호합니다. 오산시 내에서 원동 지역은 거래 활성도가 가장 높은 지역으로 실수요층이 탄탄하며, 매매수급동향도 수요 우위를 보이고 있어 단지 경쟁력은 우수합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다.

준공 7년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 23년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시기는 아닙니다.

오산시는 소비자물가지수, 가계대출금리, 건설공사비지수 등 거시 지표가 안정적인 수준을 유지하고 있으며, 미분양 현황도 급감하여 시장의 기본적인 체력은 양호합니다. 특히 오산 내삼미1구역, 오산 원동7구역, 오산 세마2지구 등 다수의 도시개발 및 지구단위계획 변경 고시가 활발하여 지역 전반의 개발 기대감이 높습니다. 이러한 개발 호재는 장기적으로 대상 매물의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 오산역 금강펜테리움 센트럴파크, 오산 세교 아테라 등 7,668세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 일시적인 가격 조정이나 경쟁 심화를 초래할 수 있습니다. 따라서 단기적인 급등보다는 중장기적인 관점에서 시장 흐름을 주시하며 접근하는 것이 현명합니다.

현장 체크리스트

대상 매물의 정확한 층수를 확인하여 동일 단지 층별 시세와 비교하고, 고층 프리미엄 여부를 판단해야 합니다.
최근 거래된 동일 단지 매물 대비 제시가가 높은 이유(내부 인테리어, 조망권 등)를 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.
단지 내 커뮤니티 시설(휘트니스센터, 작은도서관 등)의 실제 이용률 및 관리 상태를 확인하여 주거 만족도를 가늠해야 합니다.
인근에 예정된 대규모 신규 아파트 공급 물량(7,668세대)이 향후 시장에 미칠 영향을 고려하여 장기적인 투자 가치를 재평가해야 합니다.
최근 오산시 아파트 거래량 하락 추세가 매물 소화에 미칠 영향을 고려하여 매도자와 가격 협상 여지를 탐색해야 합니다.
주변 개발 호재(오산 내삼미1구역, 오산 원동7구역, 오산 세마2지구 등)가 실제 단지에 미치는 구체적인 영향과 진행 상황을 추가로 확인해야 합니다.

최종 판정

보류