매물 유형: 아파트
분석 번호: 5972
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 잠재력이 있는 단지입니다. 오산시 내 매매 수급 동향이 상승세이며 인구 유입도 꾸준하여 긍정적인 시장 분위기가 예상됩니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시가 3억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 6,937만 원 ~ 최고 3억 629만 원)의 상위권 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 긍정적인 분위기나 잠재적 개발 가치 등이 선반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 #1, #2, #3 사례는 유사도 100점으로 전용면적 기준 평당가 1,056만 원/평에서 1,201만 원/평 사이의 가치를 보였습니다. #4, #5, #6 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전용면적 기준 평당가 1,174만 원/평으로 유사한 가치를 나타냈습니다. 이들 사례는 모두 시점 및 면적 보정이 완료된 최종 대입 총액을 기준으로 분석되었습니다.
대상 단지는 1,651세대의 대규모 단지로 기본적인 인프라와 주거 편의성을 갖추고 있습니다. 오산시의 인구 증가 및 전월세 시장의 강세는 긍정적인 투자 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 재건축 연한이 4년 남아있어 향후 개발 기대감이 존재합니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 데이터상 특이사항이 없어 현장 확인이 필요합니다.
주공3 아파트는 2000년에 준공되어 현재 26년차로, 재건축 가능 연한인 30년까지 4년이 남아있습니다. 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있으나, 사업성 분석 및 주민 동의 과정 등 여러 변수가 존재합니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록 상태이므로, 정확한 사업성 판단을 위해서는 추가적인 정보 확인이 필요합니다. 현재로서는 개발 잠재력이 '보통' 수준으로 평가됩니다.
오산시의 매매가격지수는 보합세를 보이지만, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 오산시 내에 오산역 금강펜테리움 센트럴파크, 오산 세교 아테라, 오산세교2A5(우미린) 등 총 7,668세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장에 공급 과잉 우려가 있습니다. 이는 기존 아파트의 가격 상승을 제한하거나 경쟁을 심화시킬 수 있는 리스크 요인입니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부와 오산시의 지속적인 개발 호재(오산시-이천시-평택시 협력, 동탄트램 건설, 반도체 후공정 기업 투자 유치 등)가 가격 변동의 주요 요인이 될 것으로 보입니다.
보류