경기도 오산시 운암로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5969

종합 리스크 점수: 42점

AI 요약 평가

본 매물은 오산시 운암로에 위치한 현대아파트 5층 매매 건으로, 준공 26년차 아파트입니다. 인근 지역은 매매수급동향이 상승세에 있으며, 전세 및 월세 수급도 활발합니다. 다만, 향후 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적인 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있으나, 상세한 현장 확인이 중요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 준공 26년차로 재건축 연한(30년)에 근접하고 있으나, 아직 4년의 시간이 남아있어 당장의 개발 압력은 낮습니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 준공 26년차임을 고려할 때 기본적인 노후화는 진행되었을 것으로 예상됩니다.
인근 실거래가: 3점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 21.6%로, 인근 유사 사례와 비교 시 차이가 큰 수준입니다. (공동주택공시가격배율 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 9건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 19곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 7.0% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 26년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 4억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 7,846만 원에서 5억 4,585만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 시점 보정 및 면적 보정이 완료된 값입니다. #1 사례는 2026년 6월 20층 99.9564㎡ 거래로 4억 9,868만 원으로 환산되었으며, #2 사례는 2026년 5월 2층 111.009㎡ 거래로 4억 9,757만 원으로 환산되었습니다. #3 사례는 2026년 4월 18층 99.9564㎡ 거래로 4억 7,846만 원으로 환산되었습니다. #4 사례는 2026년 1월 11층 99.9564㎡ 거래로 5억 4,585만 원으로 환산되었으며, #5 사례는 2026년 1월 16층 84.8484㎡ 거래로 5억 3,984만 원으로 환산되었습니다. 모든 사례는 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.

심층 분석

본 매물은 오산시 중앙동의 인구 증가 추세와 매매수급동향 상승세에 힘입어 기본적인 투자 가치는 보유하고 있습니다. 특히 세대당 주차대수가 1.47대로 양호한 편이며, 인근에 운암제4어린이공원, 아울렛의류, 오산25시종합동물병원, 사랑나무어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 지하철역과의 접근성이 다소 떨어지는 점은 아쉬운 부분입니다. 향후 오산시의 다양한 개발 호재(오산 내삼미1구역, 오산 원동7구역 지구단위계획 변경 등)가 지역 가치를 높일 잠재력을 가지고 있습니다.

현대아파트는 2000년에 준공되어 현재 26년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 4년이 남아있어, 현재 시점에서 재건축 가능성을 직접적으로 논하기는 어렵습니다. 리모델링의 경우, 건물 노후도와 주민 동의율에 따라 추진 가능성이 있으나, 이에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 향후 4년 뒤 재건축 연한 도래 시점의 시장 상황과 단지 내 주민들의 개발 의지에 따라 재건축 또는 리모델링 추진 여부가 결정될 것으로 보입니다.

오산시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이며 수급동향 또한 수요 우위를 나타내고 있습니다. 이는 실수요 기반의 시장 안정성을 보여주는 긍정적인 신호입니다. 지역 미분양 물량이 급감한 것도 시장의 건전성을 뒷받침합니다. 그러나 오산역 금강펜테리움 센트럴파크, 오산 세교 아테라 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 경쟁이 심화될 수 있습니다. 동탄트램 건설 등 교통 인프라 확충 소식은 긍정적이나, 이러한 호재들이 신규 공급 물량의 영향을 상쇄할 수 있을지는 지속적인 모니터링이 필요합니다. 전반적으로 안정적인 실수요 기반 위에 공급 리스크가 상존하는 시장으로 판단됩니다.

현장 체크리스트

실제 매물 현장을 방문하여 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 노후도 상태를 직접 확인해야 합니다.
5층 매물의 경우 저층에 해당하므로, 일조량 및 조망권, 그리고 외부 소음(도로, 상가 등)의 영향을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
단지 내 주차장의 실제 이용 편의성(주차 공간 확보 용이성, 혼잡도 등)을 확인하고, 세대당 주차대수 1.47대가 실제 체감되는지 점검해야 합니다.
관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금 적립 현황, 공용부 관리 상태, 그리고 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 파악해야 합니다.
인근에 예정된 대규모 신규 아파트 공급(오산역 금강펜테리움 센트럴파크, 오산 세교 아테라 등)이 본 매물의 가치에 미칠 중장기적인 영향을 면밀히 분석하고 투자 계획에 반영해야 합니다.
주변 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설의 실제 접근성과 이용 만족도를 현장 방문을 통해 체감해야 합니다.

최종 판정

보류