매물 유형: 아파트
분석 번호: 5967
종합 리스크 점수: 58점
본 매물은 준공 26년차 아파트로 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 잠재력이 높은 편입니다. 오산시 전반의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세이며, 매매수급동향 또한 상승세를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 중장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다.
대상 매물의 제시가 3억 500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 944만 원에서 3억 5,935만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
유사도 100점 사례들은 동일 단지, 동일 면적, 유사 시점의 거래로 3억 944만 원에서 3억 4,238만 원의 대입 가치를 보였습니다. 유사도 90점 사례들은 동일 단지이나 층구간에서 감점(2층 vs 6~14층)이 있었으며, 3억 2,418만 원에서 3억 5,935만 원의 대입 가치를 나타냈습니다. 제시가 3억 500만 원은 유사도 100점 사례들의 최저 대입 가치인 3억 944만 원보다 약간 낮은 수준입니다.
주공2단지는 1,036세대의 대단지로, 준공 26년차 아파트입니다. 오산시의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 긍정적입니다. 인근에 운암제1근린공원, 이마트24 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 기대감이 투자 가치를 높일 수 있습니다.
대상 아파트는 2000년에 준공되어 현재 26년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 4년이 남아 있어, 중장기적으로 재건축 또는 리모델링 가능성이 높습니다. 현재 용적률이 미등록으로 표기되어 정확한 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률에 따라 사업성이 크게 달라질 수 있으므로, 향후 재건축 추진 시 용적률 및 대지지분 확인이 필수적입니다.
오산시 전반의 매매가격 및 전세가격 지수 상승, 매매수급동향 상승은 긍정적인 시장 전망을 제시합니다. 또한 오산 내삼미1구역, 원동7구역, 세마2지구 등 다수의 도시개발사업 및 지구단위계획 변경 고시가 있어 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 오산역 금강펜테리움 센트럴파크 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있으므로, 공급 물량 소화 여부를 지속적으로 주시해야 합니다. 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감과 지역 개발 호재를 고려할 때, 중장기적인 관점에서 성장 잠재력이 있는 것으로 판단됩니다.
매수