매물 유형: 아파트
분석 번호: 5963
종합 리스크 점수: 60점
본 매물은 준공 27년차 아파트로 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 잠재력이 기대됩니다. 매매가격지수 및 전월세수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 1층 매물의 특성과 남양주시장의 개발 현안 재검토 발언 등 불확실성 요인도 고려해야 합니다. 비교사례 대비 제시가는 적정 범위에 속합니다.
제시가 2억 4,000만 원은 8건의 비교사례 대입 결과 산출된 2억 2,999만 원에서 2억 7,547만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하위권에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(59.89㎡)의 매매 거래입니다. 유사도 100점 사례들은 층수도 유사하며, 2026년 2월~4월에 거래되었습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(1층 vs 6~15층)이 있었으나, 최근(2026년 5월~6월) 거래된 사례들이 포함되어 시점 보정에 유리합니다. 이 사례들은 대상 매물과 동일한 단지 내에서 거래되었으므로 높은 신뢰도를 가집니다.
청학주공(4단지)는 준공 27년차로 재건축 연한에 근접해 있어 중장기적인 투자 가치가 존재합니다. 남양주시의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세이며, 인근에 공원 조성 및 도로 개설 등 주거 환경 개선 요인이 있습니다. 다만, 세대당 낮은 주차대수와 1층이라는 매물의 특성, 그리고 향후 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다.
본 단지는 1999년 준공되어 현재 27년차로, 재건축 연한인 30년까지 3년이 남았습니다. 현재 시점에서는 재건축이 불가하지만, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 정확한 개발 잠재력 평가는 어렵지만, 건물 노후도를 고려할 때 재건축 사업성이 검토될 수 있습니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되며 다양한 변수에 따라 사업 진행 여부가 달라질 수 있습니다.
남양주시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 양호합니다. 청학주공(4단지)는 재건축 연한에 근접하여 중장기적인 개발 기대감을 가질 수 있습니다. 그러나 지역 내 미분양 증가 추세와 향후 신규 공급 예정 물량은 중장기적인 시장 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 또한, 남양주시장의 개발 현안 재검토 발언 등 정책적 불확실성도 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다. 단기적으로는 보합세, 중장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 상승 잠재력을 가질 것으로 전망됩니다.
매수