매물 유형: 아파트
분석 번호: 5946
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 17년차 단지로, 남양주시 화도읍 내에서 비교적 안정적인 입지를 가지고 있습니다. 최근 남양주시 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세이며, 매매수급동향 또한 수요 우세로 나타나 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 다만, 인근에 다산지금A3, 퇴계원경남아너스빌, 마석역 극동스타클래스 더 퍼스트 등 883세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크를 주시해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
제시가 3억 500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 8,499만 원에서 3억 4,199만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 수준에 해당합니다. 최근 동일 단지, 동일 층의 거래가와 일치하는 점을 고려할 때, 현재 시장 상황을 반영한 적정 가격으로 판단됩니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지 내에서 발생한 거래이며, 유사도 점수 100점(11번 사례는 90점)으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 최근 2026년 6월 동일 단지 6층, 84.991㎡ 매물이 3억 500만 원에 거래된 사례(#1)가 있으며, 14층 매물은 3억 1,500만 원(#2)에 거래되었습니다. 층구간 감점이 있는 3층 매물(#11)은 2억 9,999만 원으로 평가되었습니다. 이들 사례는 대상 매물의 가격 타당성을 판단하는 데 매우 중요한 근거가 됩니다.
대상 아파트는 남양주시 화도읍 내에서 안정적인 입지를 갖추고 있으며, 최근 지역 시장 지표가 긍정적인 흐름을 보이고 있어 투자 가치는 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성과 거래량 감소 추세는 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다. 역세권 프리미엄은 해당되지 않습니다.
준공 17년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 13년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시점은 아닙니다.
남양주시의 매매 및 전세 가격지수 상승, 수요 우위 시장 동향은 긍정적입니다. 그러나 인근 신규 공급 물량과 거래량 감소 추세는 향후 시장에 변동성을 줄 수 있습니다. 장기적인 관점에서 지역 개발 호재와 인구 변화 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
매수