매물 유형: 아파트
분석 번호: 5944
종합 리스크 점수: 65점
화도센트럴우방아이유쉘은 준공 8년차의 비교적 신축 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 인근에 다수의 공원 조성 사업과 도로 개설 사업이 예정되어 있어 주거 환경 개선 및 교통 편의성 증대가 기대됩니다. 다만, 향후 분양 예정 물량이 존재하여 공급 리스크를 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 4억 9,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 7,756만 원에서 5억 11만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 4억 8,499만 원과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 최근 거래 동향과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지, 동일 지역 내에서 최근 0~3개월 이내에 거래된 유사 평형(84.91㎡~84.95㎡) 아파트입니다. 모든 사례가 유사도 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.005가 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 동일 조건임을 나타냅니다. 특히 #1 사례는 2026년 6월 5층 거래로 4억 8,500만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 총액은 4억 8,477만 원입니다. #5 사례는 2026년 3월 11층 거래로 4억 9,500만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 총액은 5억 11만 원으로 가장 높은 가치를 보였습니다.
화도센트럴우방아이유쉘은 준공 8년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 규모와 주차 편의성이 양호합니다. 남양주시의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 투자 가치는 긍정적입니다. 인근 공원 조성 및 도로 개설 등 개발 호재가 주거 환경 개선에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 아파트는 준공된 지 8년밖에 되지 않아 재건축 연한(30년)까지는 22년이 남아있습니다. 따라서 단기적인 재건축 또는 리모델링 가능성은 매우 낮습니다.
남양주시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 수급 동향 또한 수요 우세로 나타나 당분간 긍정적인 흐름이 이어질 것으로 전망됩니다. 인근 개발 호재들이 주거 가치를 높일 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 인근 신규 공급 물량의 영향과 지역 내 거래량 하락 추세는 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 인구 및 세대 동향, 거시경제 지표 변화를 지속적으로 모니터링하며 신중한 접근이 필요합니다.
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