매물 유형: 아파트
분석 번호: 5940
종합 리스크 점수: 52점
남양주라온프라이빗3단지는 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 최근 남양주시의 매매가격지수 상승 추세 및 매매수급동향 상승과 맞물려 긍정적인 시장 분위기입니다. 다수의 개발 호재가 존재하나, 신규 시장 당선인의 정책 재검토 발언은 일부 불확실성을 내포하고 있습니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성은 보통 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 4억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 6,549만 원에서 5억 2,867만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다. 특히 1층이라는 특성을 고려할 때, 합리적인 수준으로 판단될 수 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동이 반영되었습니다. #1 사례는 2026년 5월 거래로 59.9893㎡가 3억 3,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적(84.62㎡) 대입 시 4억 6,549만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 2026년 2월 거래로 59.9893㎡가 3억 4,500만 원에 거래되었고, 대상지 대입 시 4억 8,665만 원으로 환산됩니다. #3 사례는 2026년 2월 거래로 84.8657㎡가 5억 3,000만 원에 거래되었고, 대상지 대입 시 5억 2,846만 원으로 환산됩니다. #4 사례는 2026년 1월 거래로 59.703㎡가 3억 7,300만 원에 거래되었고, 대상지 대입 시 5억 2,867만 원으로 환산됩니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높지만, 층수 및 거래 시점 차이가 반영되어 있습니다.
남양주라온프라이빗3단지는 준공 7년차의 신축 아파트로, 단지 경쟁력이 양호합니다. 인근에 라온숲어린이집 등 교육 시설이 가까이 위치하며, 경춘보학2길을 통한 교통 접근성도 보통 수준입니다. 남양주시의 전반적인 매매가격지수 상승 추세와 매매수급동향 상승은 투자 가치에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 다만, 1층이라는 층수 특성과 향후 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 7년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 23년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직은 시기상조로 판단됩니다.
남양주시는 매매가격지수 및 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 있어 중장기적으로 가격 상승 여력이 있을 것으로 전망됩니다. 특히 '경관녹지 조성사업', '진건 재정비촉진지구 개발행위허가 제한지역 지정' 등 다양한 개발 호재가 존재하여 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 신규 시장 당선인의 '공공성 논란 현안 사업 재검토' 발언과 향후 883세대의 신규 분양 예정 물량은 공급 리스크 및 정책 불확실성을 야기할 수 있으므로, 시장 동향을 지속적으로 주시하며 신중하게 접근해야 합니다.
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