매물 유형: 아파트
분석 번호: 5922
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한까지 약 9년이 남아있어 리모델링 또는 재건축 잠재력을 장기적으로 고려할 수 있습니다. 남양주시의 매매가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이고 있으나, 아파트 거래량은 최근 하락 추세로 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다. 인근에 다산지금A3, 퇴계원경남아너스빌, 마석역 극동스타클래스 더 퍼스트 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 2,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 158만 원 ~ 3억 5,496만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 3억 2,658만 원과 유사한 수준입니다. 이는 비교사례 중 상위 50% 정도의 가격대에 해당하여 적정 수준으로 평가됩니다.
비교사례 12건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.9694㎡) 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 대상 매물과 동일 단지, 유사 층수, 최근 거래 시점(1~5개월 전)의 매매 거래로 신뢰도가 매우 높습니다. #1 사례(2026.5, 12층)는 3억 5,496만 원, #2 사례(2026.5, 7층)는 3억 2,996만 원, #7 사례(2026.1, 6층)는 3억 2,658만 원으로 보정 후 대입 총액이 산출되었습니다. 층구간 감점이 있는 #9, #10, #11, #12 사례는 저층 거래로 대상 매물(6층)보다 낮은 가격대를 형성하고 있습니다.
보미청광플러스원 아파트는 758세대의 중대형 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 인근에 소나무어린이집, 진영공원, CU 마석보미점 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어려우며, 인근에 예정된 신규 아파트 공급 물량은 향후 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다. 남양주시의 매매가격지수 상승세와 전세가율 73.4%는 투자 매력을 높이는 요소이나, 최근 거래량 하락 추세는 주의 깊게 지켜봐야 합니다.
대상 아파트는 2005년 준공되어 현재 21년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 현재 시점에서 재건축은 불가합니다. 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려할 수 있으나, 아직 초기 단계로 판단됩니다. 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출 불가하여 개발 잠재력에 대한 구체적인 평가는 어렵습니다.
남양주시의 매매가격지수 및 수급동향은 긍정적인 신호를 보이고 있으나, 아파트 거래량 감소와 인근 신규 공급 물량은 향후 시장에 변동성을 줄 수 있습니다. 진건 재정비촉진지구 및 마석우4지구 지구단위계획 변경 등 일부 개발 호재가 있으나, 대상 단지에 미치는 직접적인 영향은 제한적입니다. 전반적으로 안정적인 시장 흐름 속에서 신규 공급에 따른 경쟁 심화 가능성을 염두에 두고 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
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