경기도 남양주시 진접읍 부평로48번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5909

종합 리스크 점수: 73점

AI 요약 평가

대상 매물인 진접스타힐스는 준공 4년차의 신축 아파트로, 단지 하드웨어 및 건물 노후도 측면에서 매우 우수합니다. 남양주시의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 분위기가 긍정적입니다. 다만, 인근에 다산지금A3, 퇴계원경남아너스빌, 마석역 극동스타클래스 등 총 883세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 남양주시 내 다양한 개발 호재 및 재정비촉진지구 지정, 도로 개설 등으로 인한 긍정적인 규제 전망. 특히 진건 재정비촉진지구 개발행위허가 제한지역 지정 및 퇴계원역 1차 지역주택조합 아파트 신축공사 승인 등은 주변 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 준공 4년차 신축 아파트로, 사진상으로 확인되는 노후화 징후는 없습니다. 매우 양호한 상태로 판단됩니다.
인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 12.8%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 9점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 87건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.6% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 9점 — 준공 4년 차 건물입니다. 신축급으로 건물 상태가 우수합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 471만 원에서 3억 4,496만 원 사이의 가치 스펙트럼을 크게 상회합니다. 이는 스펙트럼의 최고값보다 약 3,504만 원 높은 수준으로, 현재 시장의 실거래가 흐름 대비 상당히 높은 가격대에 해당합니다. 매수자는 이 점을 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지인 진접스타힐스 아파트의 동일 평형(59.97㎡) 거래이며, 유사도 점수 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 최근 거래 시점은 2026년 6월로 오늘 날짜와 매우 근접합니다. 각 사례는 층수, 거래 시점 등에 따라 미세한 가격 차이를 보이나, 모두 대상 매물과 동일 단지 내에서 발생한 거래이므로 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 적합합니다. 특히, 2026년 6월 21층 거래(3억 2,797만 원)와 17층 거래(3억 4,496만 원) 등은 대상 매물과 직접적인 비교가 가능합니다.

심층 분석

진접스타힐스는 준공 4년차의 신축 대단지 아파트로, 단지 경쟁력은 우수합니다. 주변에 벌안산 공원과 CU 나눔진접점 등 편의시설이 인접해 있으며, 시립서희어린이집 등 학교 시설도 가까워 주거 환경이 양호합니다. 다만, 지하철역과의 접근성은 부족하여 대중교통 의존도가 높은 투자자에게는 다소 아쉬울 수 있습니다. 남양주시의 매매가격지수 상승 추세와 다양한 개발 호재는 긍정적인 투자 요인이지만, 인근 신규 공급 물량은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

대상 매물은 2022년 준공되어 건물 나이가 4년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 26년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 역시 아직은 논의 단계에 이르기 어렵습니다.

남양주시 전반의 매매 및 전세가격지수 상승, 매매수급동향의 수요 우세는 긍정적인 시장 전망을 시사합니다. 진건 재정비촉진지구 지정, 도로 개설 등 지역 내 개발 호재가 많아 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 인근에 예정된 883세대의 신규 아파트 공급은 향후 시장에 경쟁 심화 및 일시적인 가격 조정 압력으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물의 제시가가 비교사례 스펙트럼을 크게 상회하는 만큼, 매수 시에는 시장 상황과 가격 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

현장 체크리스트

제시된 매매가가 인근 실거래가 대비 높은 이유(조망, 내부 인테리어 등)에 대한 현장 확인이 필요합니다.
동일 단지 내 다른 매물들의 현재 호가와 비교하여 가격 경쟁력을 재확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금 포함 여부)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 없는지 점검해야 합니다.
주차 공간의 실제 이용 편의성 및 세대당 주차 가능 대수를 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.
주변 공원, 쇼핑, 학교 등 편의시설까지의 실제 도보 이동 시간 및 접근성을 현장에서 확인해야 합니다.
향후 예정된 신규 공급 물량(다산지금A3, 퇴계원경남아너스빌, 마석역 극동스타클래스 더 퍼스트 등)의 입주 시기 및 예상 파급 효과를 고려한 장기적인 투자 계획을 수립해야 합니다.

최종 판정

보류