매물 유형: 아파트
분석 번호: 5907
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 준공 17년차 아파트로, 남양주시 진접읍 부평리에 위치하며 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재합니다. 최근 남양주시 시장 당선인의 개발 사업 재검토 발언으로 인한 불확실성이 있으나, 전반적인 시장 지수는 상승세를 보이고 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 부족할 수 있습니다.
제시 매매가 3억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 473만 원에서 3억 3,178만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치하며, 최고가인 3억 3,178만 원보다 약 822만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승세를 반영한 것으로 보이나, 가격적 메리트는 다소 부족하다고 판단됩니다.
선별된 비교사례 5건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 12층 매물로, 보정 후 대입 총액은 3억 2,000만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 거래된 11층 매물로, 보정 후 대입 총액은 3억 3,178만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 거래된 9층 매물로, 보정 후 대입 총액은 3억 1,670만 원입니다. #4 사례는 2026년 3월 거래된 19층 매물로, 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며 보정 후 대입 총액은 3억 1,082만 원입니다. #5 사례는 2026년 2월 거래된 1층 매물로, 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며 보정 후 대입 총액은 3억 473만 원입니다. 대상 매물의 8층은 중층에 해당하며, 비교사례 중 고층에 비해 가격적 우위가 크지 않습니다.
대상 매물은 준공 17년차 아파트로, 단지 규모는 266세대로 중소형에 속합니다. 세대당 1.21대의 주차 공간은 양호한 편입니다. 인근에 진접1호어린이공원, 동부할인마트 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도는 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 지하철역과의 접근성이 떨어져 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 현재 남양주시의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세에 있어 단기적인 투자 가치는 긍정적이나, 신규 공급 물량과 시장 당선인의 개발 정책 재검토 등 불확실성 요소를 고려해야 합니다.
대상 아파트는 2009년 준공되어 현재 17년차로, 재건축 연한(30년)까지는 13년이 남아있어 재건축 가능성은 낮습니다. 용적률 갭 분석 결과가 미등록되어 정확한 개발 잠재력 평가는 어렵지만, 현재로서는 재건축보다는 리모델링을 통한 가치 상승을 고려해볼 수 있습니다.
남양주시의 매매가격지수 및 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세를 나타내고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 아파트 거래량은 감소 추세이며, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 최현덕 남양주시장 당선인의 '공공성 논란 현안 사업 전면 재검토' 발언은 일부 개발 호재에 대한 불확실성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 인구 유입 및 세대수 증가 추이가 둔화되고 있어, 급격한 가격 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 전망됩니다.
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