매물 유형: 아파트
분석 번호: 5901
종합 리스크 점수: 63점
남양주진접롯데캐슬은 준공 17년차의 아파트로, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 다만, 최근 아파트 거래량이 하락세를 보이며 지역 내 신규 공급 예정 물량이 존재하여 시장 상황을 면밀히 검토해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있습니다.
제시된 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 6,686만 원에서 4억 934만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교했을 때, 스펙트럼의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다.
비교사례 10건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 1~4번 사례는 층수까지 유사하여 높은 신뢰도를 보입니다. 5~9번 사례는 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 10번 사례는 층구간 감점(-20점)이 적용되어 대상 매물인 2층과의 층수 차이가 반영되었습니다. 모든 비교사례는 시점 보정을 거쳐 현재 가치로 환산되었습니다.
남양주진접롯데캐슬은 준공 17년차 아파트로, 단지 규모와 주차 편의성은 양호한 편입니다. 남양주시의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 인근에 도담공원, GS25, 현대병원, 롯데튼튼어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 매매 거래량 감소 추세와 신규 공급 물량은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 수준이므로 가격 협상 여지가 있을 수 있습니다.
준공 17년차로 재건축 연한(30년)까지는 13년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수를 고려할 때 추진 가능성은 있으나 구체적인 계획은 확인되지 않습니다.
남양주 지역은 매매 및 전세 가격지수가 상승하고 수급 동향도 수요 우위를 보여 단기적으로는 긍정적인 시장 흐름이 예상됩니다. 진건 재정비촉진지구, 진접 장현 도시계획도로 개설 등 다양한 개발 호재가 지역 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 그러나 다산지금A3, 퇴계원경남아너스빌, 마석역 극동스타클래스 더 퍼스트 등 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 증가에 따른 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성이 존재합니다. 중장기적으로는 교통망 확충 및 개발 사업 진행 상황에 따라 가치 상승 여부가 결정될 것으로 보입니다.
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