매물 유형: 아파트
분석 번호: 5878
종합 리스크 점수: 77점
대상 매물인 힐스테이트다산은 준공 8년차의 비교적 신축 아파트로, 다산동 내 활발한 거래량을 보이는 우수 입지에 위치합니다. 최근 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 보여 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 인근에 다산지금A3(공공임대) 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 11억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9억 998만 원에서 10억 9,998만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가에 근접한 수준입니다. 특히, 2026년 6월 동일 단지 13층 84.69㎡ 매물이 11억 원에 거래된 사례가 있어 제시가가 시장 최고가 수준에 해당한다고 볼 수 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 힐스테이트다산 아파트의 전용면적 84.69㎡(±5%) 거래 내역입니다. 유사도 점수는 모두 100점으로 매우 높으며, 시점 보정 계수는 2026년 6월 거래의 경우 1.000, 2026년 5월 거래의 경우에도 1.000으로 시점 변동에 따른 가격 보정은 미미합니다. 각 사례는 층수만 다를 뿐 면적, 용도지역, 거리 등 모든 면에서 대상 매물과 거의 동일한 조건을 가지고 있어 신뢰도가 매우 높습니다. 특히, 2026년 6월 13층 거래(사례 #5)는 11억 원에 거래되어 대상 매물의 제시가와 동일한 수준을 보였습니다.
힐스테이트다산은 다산동 내 대단지 아파트로, 다산역 역세권(도보 12분)에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 다산중앙공원 등 녹지 공간이 풍부하고, CU 등 편의시설 접근성도 좋습니다. 다산1동의 꾸준한 인구 증가 추세는 실거주 수요를 뒷받침하며, 지역 내 활발한 거래량은 유동성이 높음을 시사합니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 보유하고 있으나, 제시가가 시장 최고가 수준이라는 점은 투자 수익률 측면에서 신중한 접근을 요구합니다.
준공 8년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 없습니다. 리모델링 또한 단지 규모와 연식을 고려할 때 당분간 논의될 가능성은 낮습니다.
남양주시 아파트 시장은 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승, 매매수급동향 수요 우위 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보입니다. 다산동은 지역 내 거래 활성도가 가장 높은 지역으로, 꾸준한 인구 유입이 예상됩니다. 다만, 다산지금A3(공공임대) 등 인근 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 다산역을 중심으로 한 교통 인프라 확충 및 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상되나, 단기적으로는 공급 물량과 현재 제시가의 고점 여부를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
보류