매물 유형: 아파트
분석 번호: 5873
종합 리스크 점수: 72점
대상 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한 도래까지 약 9년이 남았으며, 남양주시 내 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 최근 거래량은 감소 추세에 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
제시가 5억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 8,517만 원에서 6억 4,499만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 수준에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 내 거래된 매물들의 가격과 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 각 사례는 시점 보정을 통해 현재 가치로 환산되었으며, 최저 4억 8,517만 원(2026년 3월 1층 거래)부터 최고 6억 4,499만 원(2026년 5월 4층 거래)까지의 범위로 나타났습니다. 특히 2026년 6월 거래된 3층 매물은 5억 2,499만 원으로, 대상 매물의 제시가 5억 8,000만 원과 비교할 때 제시가가 다소 높은 수준임을 알 수 있습니다.
동원베네스트는 도농역(경의중앙선)까지 도보 14분 거리로 준역세권에 해당하며, 미금중학교가 인접해 학군 경쟁력이 양호합니다. 다산중앙공원 제3주차장, 보데가와인아울렛 등 생활 편의시설 접근성도 우수합니다. 남양주시 다산1동은 최근 4년간 인구가 6.5% 증가하는 등 꾸준한 인구 유입이 있어 실거주 및 투자 가치가 양호한 편입니다.
대상 아파트는 2005년 준공되어 현재 21년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있습니다. 현재는 재건축 추진이 어렵지만, 향후 리모델링 또는 재건축 초기 단계 진입 가능성이 있습니다. 용적률 갭 분석은 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 향후 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다.
남양주시는 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 긍정적인 시장 전망을 보입니다. 진건 재정비촉진지구 지정, 마석우4지구 도시관리계획 변경 등 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 다산지금A3 등 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하고, 최근 거래량은 감소 추세이므로 단기적인 시장 변동성에는 주의가 필요합니다. 신임 시장의 공공성 논란 현안 재검토 발언은 일부 사업 추진에 불확실성을 더할 수 있습니다.
매수 보류