매물 유형: 아파트
분석 번호: 5867
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 준공 8년차의 비교적 신축 아파트로, 다산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 인근에 다수의 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있으나, 최근 거래량 감소 및 시장 당선인의 재검토 발언으로 인한 단기적인 불확실성이 상존합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 11억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9억 1,418만 원에서 10억 7,169만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 최고가인 10억 7,169만 원을 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 거래 가격보다 높은 수준으로 판단됩니다.
비교사례 9건 중 5건은 유사도 100점으로 동일 단지, 동일 층구간 거래이며, 나머지 4건은 유사도 90점으로 동일 단지이나 층구간 감점이 적용되었습니다. 특히, 유사도 100점 사례 중 2026년 6월 4층 97.6738㎡ 거래는 9억 3,500만 원으로, 보정 후 대입 총액은 9억 3,496만 원입니다. 유사도 90점 사례 중 2026년 1월 13층 97.6738㎡ 거래는 10억 5,000만 원으로, 보정 후 대입 총액은 10억 7,169만 원입니다. 이는 층수 차이에 따른 가격 편차를 보여주며, 대상 매물(2층)은 저층에 해당하므로 고층 대비 가격적 메리트가 적을 수 있습니다.
대상 매물은 다산역 준역세권에 위치하며, 주변 편의시설과 공원 접근성이 우수하여 실거주 가치가 높습니다. 다산1동의 꾸준한 인구 증가 추세는 견고한 수요를 뒷받침합니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 단기적인 투자 수익률 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
준공 8년차로 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다.
남양주시의 매매가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이고 있으나, 아파트 거래량은 감소 추세입니다. 다산지금A3 등 인근 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 그러나 다산역 역세권이라는 입지적 강점과 꾸준한 인구 유입을 고려할 때, 장기적으로는 완만한 상승세를 유지할 것으로 전망됩니다. 다만, 최근 시장 당선인의 공공성 논란 현안 재검토 발언이 실제 개발 계획에 어떤 영향을 미 미칠지 주시할 필요가 있습니다.
보류