매물 유형: 아파트
분석 번호: 5858
종합 리스크 점수: 83점
대상 매물은 준공 2년차 신축 아파트로 우수한 건물 상태와 다산동의 활발한 거래량을 바탕으로 안정적인 투자 가치를 지닙니다. 인근 재정비촉진지구 지정 및 경관녹지 조성 등 다양한 개발 호재가 기대되나, 신임 시장의 현안 재검토 발언은 단기적인 불확실성을 야기할 수 있습니다. 전반적으로 매매수급동향이 상승세이며 전세가율도 안정적인 수준을 유지하고 있어 실수요 및 투자 수요 모두에게 매력적인 매물로 평가됩니다.
대상 매물의 제시가 7억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 4,078만 원에서 8억 222만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 제시가는 스펙트럼의 중앙값인 7억 6,866만 원에 근접하며, 이는 시장의 합리적인 가격 범위에 해당한다고 판단됩니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 최근 거래로, 유사도 점수가 90점으로 매우 높습니다. 모든 사례는 면적(-10점)에서 감점이 있었으나, 동일 단지 내 거래이므로 시점 및 지역 보정은 최소화되었습니다. 특히, 2026년 6월 거래된 #1, #2 사례는 각각 18층과 17층으로 대상 매물(31층)과 층수 차이가 있으나, 면적 보정을 거친 환산 총액은 7억 8,515만 원과 8억 222만 원으로 산출되어 대상 매물의 제시가와 비교하는 데 유효합니다.
다산유보라마크뷰는 준공 2년차의 신축 아파트로, 다산동 내에서도 높은 거래 활성도를 보이는 지역에 위치하여 투자 가치가 높습니다. 도농역 준역세권 입지와 인근 공원 조성 및 재정비촉진지구 개발 호재는 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다. 다산1동의 꾸준한 인구 증가는 실수요 기반을 강화하며, 매매수급동향 상승세는 시장의 긍정적인 분위기를 반영합니다.
대상 건물은 준공 2년차로 재건축 연한(30년)까지 약 28년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 신축 건물임을 감안할 때 당분간은 고려할 필요가 없을 것으로 보입니다.
남양주시 아파트 시장은 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승 추세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 긍정적인 시장 전망이 예상됩니다. 다산동은 지역 내 거래 활성도 1위 지역으로, 인근 재정비촉진지구 개발 및 경관녹지 조성 등의 호재가 지속적으로 가치 상승을 견인할 것으로 보입니다. 다만, 향후 예정된 신규 공급 물량과 신임 시장의 정책 방향이 시장에 미칠 영향을 주시할 필요가 있습니다. 전반적으로는 안정적인 상승세를 유지할 것으로 전망됩니다.
매수