경기도 남양주시 다산중앙로20번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5852

종합 리스크 점수: 77점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 7년차 신축급 단지로, 다산신도시의 우수한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세로 나타나 시장 분위기가 긍정적입니다. 인근에 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 가치 상승이 기대되나, 신규 공급 물량에 대한 경쟁 및 시장 상황 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 다산신도시 내 위치하며, 인근 재정비촉진지구 지정 및 도시관리계획 변경 등 개발 호재가 다수 존재하여 긍정적인 규제 전망을 보입니다. 다만, 신규 시장 당선인의 현안 사업 재검토 발언은 단기적인 불확실성을 야기할 수 있습니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 준공 7년차 아파트로, 사진상으로 판단할 때 외관이 매우 양호하고 현대적인 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 특별한 노후화 징후는 없을 것으로 보입니다.
인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 12.8%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 8점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 37건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 도농역 경의중앙선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 6.5% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 7년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 9억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 7억 9,401만 원 ~ 최고 9억 1,193만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 단지의 입지적 강점, 잠재적 개발 호재 등이 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다. 15건의 비교사례 중 가장 높은 보정 후 대입가치인 9억 1,193만 원보다 약 3,807만 원 높은 수준입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.57㎡~84.8㎡) 거래이며, 최근 1~4개월 이내의 거래로 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.009가 적용되어 최근 거래일수록 보정 폭이 작습니다. 각 사례는 층수 차이에 따라 평당가에 다소 차이가 있으나, 전반적으로 3,097만 원/평에서 3,557만 원/평 사이의 범위에서 거래되었습니다. 특히, #1 사례(2026.5, 15층)는 9억 1,000만 원에 거래되어 대상 매물의 제시가와 비교할 때 중요한 참고 자료가 됩니다.

심층 분석

다산e편한세상더퍼스트는 다산신도시 내 신축급 단지로, 경의중앙선 도농역과 8호선 다산역이 도보 15분 거리에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 초등학교 및 상업시설이 잘 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다. 남양주시 다산1동의 인구는 지속적으로 증가하고 있어 실거주 수요가 탄탄하며, 이는 단지의 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

준공 7년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 23년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.

남양주시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 다산동은 높은 거래 활성도를 보이고 있습니다. 진건 재정비촉진지구 지정, 도시계획도로 개설 등 인근 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 기대할 수 있습니다. 그러나 향후 예정된 신규 아파트 공급 물량과 미분양 현황은 시장에 단기적인 조정 압력으로 작용할 수 있으므로, 지속적인 시장 모니터링이 중요합니다. 전세가율이 높은 만큼 갭투자 시에는 전세 시장의 변동성에 유의해야 합니다.

현장 체크리스트

대상 매물의 정확한 층수와 동호수 위치를 확인하여 일조량, 조망, 소음 등 실거주 환경을 파악해야 합니다.
최근 6개월간 동일 평형대 실거래가 중 9억 원 이상의 고가 거래가 있었는지 추가 확인하여 제시가의 근거를 명확히 해야 합니다.
단지 내 주차 공간의 실제 이용률과 혼잡도를 확인하여 주차 편의성을 점검해야 합니다.
관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금, 공용관리비 등 예상치 못한 추가 비용이 있는지 확인해야 합니다.
인근 예정된 신규 공급 물량(다산지금A3, 퇴계원경남아너스빌, 마석역 극동스타클래스 더 퍼스트 등)의 구체적인 입주 시기와 분양가 수준을 파악하여 향후 시장 경쟁력을 예측해야 합니다.
최현덕 남양주시장 당선인의 '공공성 논란 현안 사업 전면 재검토' 발언이 다산동 지역 개발 사업에 미칠 잠재적 영향을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

최종 판정

보류