매물 유형: 아파트
분석 번호: 5846
종합 리스크 점수: 80점
대상 매물인 다산펜테리움리버테라스Ⅱ는 준공 7년차의 신축급 아파트로, 다산동 일대의 활발한 개발 호재와 함께 매매가격지수 및 전월세 수급 동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 특히 다산동은 남양주시 내에서 가장 활발한 거래량을 보이는 지역으로, 우수한 입지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 다만, 향후 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다.
제시가 10억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 9억 3,995만 원에서 10억 4,695만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 9억 8,022만 원보다 소폭 높은 수준입니다. 이는 15건의 동일 단지 비교사례 중 상위권 범위에 해당하며, 최근 거래된 고층 매물(29층, 10억 7,500만 원)과 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다. 대상 매물의 층수에 따라 가격적 메리트가 달라질 수 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 다산펜테리움리버테라스Ⅱ의 전용면적 84㎡대 거래이며, 최근 0~3개월 이내의 거래로 유사도 점수가 100점입니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.003으로 미미한 변동을 보였습니다. 각 사례별 보정 후 대입 총액은 9억 3,995만 원에서 10억 4,695만 원 사이로 분포하며, 이는 대상 매물의 제시가 10억 원과 직접 비교 가능한 신뢰도 높은 데이터입니다.
다산펜테리움리버테라스Ⅱ는 다산동 내 핵심 입지에 위치한 대단지 신축급 아파트로, 투자 가치가 높습니다. 다산동은 남양주시 내에서도 거래 활성도가 가장 높은 지역이며, 매매가격지수 및 전월세 수급동향이 상승세를 보여 안정적인 투자 환경을 제공합니다. 주변 공원 조성, 재정비촉진지구 지정 등의 개발 호재는 장기적인 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량에 대한 단기적인 시장 영향은 고려해야 합니다.
대상 아파트는 2019년 준공되어 현재 7년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 23년이 남아있으므로, 현재 시점에서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시점은 아닙니다.
남양주시 다산동 아파트 시장은 전반적으로 긍정적인 미래 성장 전망을 가지고 있습니다. 인구 유입이 꾸준하고, 매매 및 전월세 시장 지표가 상승세를 유지하고 있습니다. 특히 다산동 일대의 다양한 개발 호재는 주거 환경 개선과 함께 부동산 가치 상승을 기대하게 합니다. 다만, 인근 신규 아파트 공급 물량으로 인한 일시적인 공급 과잉 및 경쟁 심화 가능성은 단기적인 가격 조정 요인이 될 수 있으므로, 시장 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
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