매물 유형: 아파트
분석 번호: 5837
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물인 모아미래도아파트는 준공 12년차로 비교적 신축에 가까우며, 남양주시의 전반적인 시장 지수 상승세와 매매수급동향 상승이 긍정적입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다. 인근에 다산지금A3, 퇴계원경남아너스빌 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 7억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5억 8,303만 원에서 6억 4,890만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 거래 가격 범주를 벗어나 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건 중 유사도 100점 사례들은 모두 동일 단지 내 거래로, 최근 2026년 6월 8층 84.9734㎡가 6억 2,000만 원에 거래되었습니다. 층구간 감점이 있는 유사도 90점 사례들은 주로 저층 또는 고층 거래로, 대상 매물(12층)과 층 차이로 인한 감점이 발생했습니다. 예를 들어, 2026년 5월 16층 84.9838㎡는 6억 2,000만 원에 거래되었으나, 대상 매물과의 층 차이로 인해 보정 후 6억 1,989만 원으로 평가되었습니다. 전반적으로 유사 사례들은 5억 8,303만 원에서 6억 4,890만 원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다.
대상 아파트는 준공 12년차로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 세대당 1.32대의 주차 공간을 확보하여 주거 편의성이 높습니다. 남양주시의 전반적인 매매가격지수 및 수급동향 상승은 긍정적인 투자 환경을 시사합니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 점은 투자 가치 측면에서 신중한 접근을 요구합니다. 주변에 별내체육공원 축구장, GS25 등 편의시설과 키즈모아어린이집 등 교육시설이 위치하여 생활 인프라는 양호한 편입니다. 역세권 프리미엄은 현재 데이터상 확인되지 않습니다.
대상 아파트는 2014년 준공되어 재건축 연한(30년)까지 18년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 잠재력은 있으나, 구체적인 추진 계획은 없는 것으로 보입니다.
남양주시의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 지속적으로 상승하고 매매수급동향도 수요 우세인 점은 긍정적인 시장 전망을 보여줍니다. 그러나 지역 내 아파트 거래량 감소 추세와 다산지금A3, 퇴계원경남아너스빌 등 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 조정 압력으로 작용할 수 있습니다. 특히 최현덕 남양주시장 당선인의 '공공성 논란 현안 사업 재검토' 발언은 지역 개발 사업의 불확실성을 높일 수 있으므로, 장기적인 관점에서 신중한 모니터링이 필요합니다. 현재 제시된 매매가는 인근 유사 사례 대비 높은 수준으로, 향후 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
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