매물 유형: 아파트
분석 번호: 5836
종합 리스크 점수: 63점
경기도 남양주시 별내동 상록리슈빌 아파트는 준공 13년차의 비교적 신축 단지로, 매매 가격지수 및 전월세 가격지수가 꾸준히 상승하는 등 시장 분위기가 긍정적입니다. 인근에 다수의 공원 조성 및 도로 개설 등 개발 호재가 있어 주거 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요하며, 향후 분양 예정 물량에 따른 공급 리스크를 고려해야 합니다.
제시가 7억 6,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 6억 3,680만 원에서 6억 8,007만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 중앙값 6억 6,470만 원보다 약 9,530만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매매가 6억 7,500만 원과 비교해도 약 8,500만 원 높은 수준으로, 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 최근 2026년 6월 거래된 상록리슈빌 17층 84.96㎡ 매매가 6억 7,500만 원(평당 2,626만 원)이 가장 유사한 사례이며, 보정 후 대입 총액은 6억 7,507만 원입니다. 전반적으로 2026년 3월부터 6월까지의 거래가 활발하게 이루어졌으며, 평당가는 2,478만 원에서 2,646만 원 사이로 형성되어 있습니다. 모든 비교사례는 시점 보정 계수 1.000~1.003이 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다.
대상 아파트는 남양주시 별내동에 위치하며, 매매가격지수 및 전세가격지수 상승 추세, 매매수급동향 수요 우위 등 긍정적인 시장 지표를 보입니다. 단지 내 풍부한 커뮤니티 시설과 세대당 1.5대의 주차 공간은 주거 편의성을 높여 투자 가치를 더합니다. 인근에 별내역사문화공원 등 공원 시설이 풍부하며, CU 별내리슈빌점 등 편의시설 접근성도 양호합니다. 학군으로는 상록꿈터어린이집이 인접해 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 크게 상회하므로 가격적 메리트가 다소 부족할 수 있습니다.
상록리슈빌은 2013년 준공되어 현재 13년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 초기 단계로 판단됩니다.
남양주시는 최현덕 시장 당선인의 공공성 논란 현안 사업 재검토 발언 등 지역 개발 정책에 대한 변화 가능성이 있습니다. 진건 재정비촉진지구 개발행위허가 제한지역 지정, 마석우4지구 도시관리계획 변경 등 다양한 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 인근 883세대의 신규 분양 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있으며, 이는 시세 상승을 제한하는 요인이 될 수 있습니다. 현재 제시된 가격은 시장의 평균적인 가치보다 높게 형성되어 있어, 향후 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
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