매물 유형: 아파트
분석 번호: 5833
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 12년차로 비교적 양호한 연식을 보이며, 인근 지역의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 향후 883세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 5억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 5,845만 원에서 5억 6,496만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교했을 때, 스펙트럼의 상단에 근접하거나 소폭 높은 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 매수자의 기대 심리가 반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 동일 평형대(±5%) 거래로 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 7층 84.8253㎡ 매물로 보정 후 대입 총액은 5억 6,496만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 거래된 14층 84.8253㎡ 매물로 보정 후 대입 총액은 5억 6,298만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 거래된 4층 84.7504㎡ 매물로 보정 후 대입 총액은 5억 5,845만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 최근 거래 시점을 공유하여 가격 산정에 매우 유효한 근거가 됩니다.
대상 아파트는 별내동에 위치하며, 인근에 별내배수지체육공원 등 녹지 공간과 CU 별내우미린점 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 쾌적성이 양호합니다. 학군 측면에서는 시립별내좋은친구어린이집이 인접해 있으나, 초·중·고등학교와의 접근성은 추가 확인이 필요합니다. 교통 접근성은 지하철역 정보가 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵지만, 주요 도로망과의 연계성은 확인이 필요합니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으나, 투자 가치 측면에서는 인근 신규 공급 물량과 지역 개발 계획의 불확실성을 고려해야 합니다.
별내유승한내들이노스타는 2014년에 준공되어 현재 12년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 18년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링의 경우, 세대수(204세대)가 비교적 적어 사업 추진 동력 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 용적률 미등록으로 현재 용적률 갭 분석은 불가합니다.
남양주시의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이고 매매수급동향도 긍정적이나, 아파트 거래량은 감소 추세입니다. 인근 지역에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 진건 재정비촉진지구 지정, 마석우4지구 도시관리계획 변경 등 지역 내 개발 호재가 존재하나, 대상지가 직접적인 수혜 지역은 아니므로 간접적인 영향에 그칠 것으로 보입니다. 장기적으로는 인구 유입 추이와 신규 공급 물량 소화 여부가 가격 변동의 주요 요인이 될 것입니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 크지 않으므로 신중한 접근이 필요합니다.
보류