매물 유형: 아파트
분석 번호: 5826
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한까지 9년이 남았으며, 평내호평역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 최근 남양주시의 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 다산지금A3, 퇴계원경남아너스빌 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 5,000만원은 비교사례별 대입 결과 산출된 4억 4,998만원에서 5억 3,836만원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지, 동일 평형대 매물 대비 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형대(121.85㎡) 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 6건은 유사도 100점으로 시점 보정 외 추가 감점 요인이 없으며, 1건(#7)은 층구간 차이로 10점 감점되었습니다. 사례 #1(2026.5 거래, 7층)은 4억 4,998만원, 사례 #2(2026.4 거래, 15층)는 4억 8,459만원, 사례 #3(2026.3 거래, 15층)은 4억 9,528만원으로 보정 후 대입가치가 산출되었습니다. 이들 사례는 대상 매물과 동일 단지 내 거래이므로 가격 비교에 있어 높은 신뢰도를 가집니다.
대상 아파트는 평내호평역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변에 남양주백봉초등학교 등 학교 시설이 인접해 있어 학군 경쟁력도 갖추고 있습니다. 단지 규모와 주차 편의성도 준수하여 실거주 가치가 높습니다. 다만, 제시가가 시장 스펙트럼 상단을 초과하는 점은 투자 가치 측면에서 신중한 검토를 요합니다.
대상 아파트는 2005년 준공되어 현재 21년차로, 재건축 연한인 30년까지 약 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 리모델링 가능성은 검토해 볼 수 있으나, 현재로서는 구체적인 추진 계획이 없는 상태입니다.
남양주시의 매매 및 전세가격지수가 상승하고 매매수급동향이 수요 우세인 점은 긍정적인 미래 성장 전망을 시사합니다. 또한, 경관녹지 조성, 도로 개설 등 다양한 개발 사업이 진행 중이거나 완료되어 주거 환경 개선이 기대됩니다. 그러나 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성과 높은 제시가는 잠재적인 하락 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 지역 개발 호재와 역세권 입지를 바탕으로 가치 상승 여력이 있으나, 단기적인 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다.
보류