매물 유형: 아파트
분석 번호: 5822
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 경기도 남양주시 평내동에 위치한 평내마을평내2차대주파크빌 아파트로, 준공 21년차의 중견 단지입니다. 최근 남양주시 아파트 매매가격지수가 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 2,114만 원 ~ 최고 3억 7,298만 원)보다 높은 수준에 해당합니다. 이는 스펙트럼의 상단 범위를 초과하는 가격으로, 시장 평균 대비 높은 가격에 매물이 나왔다고 볼 수 있습니다. 현재 시장 지수 상승세와 수요 우위가 반영된 가격일 수 있으나, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 10건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래 사례로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1~4번 사례는 유사도 100점으로, 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 층 구간의 최근 거래입니다. 1번 사례(2026년 6월, 1층, 84.8082㎡)는 3억 2,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 2,565만 원입니다. 3번 사례(2026년 6월, 4층, 84.9839㎡)는 3억 7,300만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 3억 7,298만 원입니다. 5~10번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있으나, 모두 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다. 이들 사례는 대상 매물의 제시가 4억 원을 평가하는 중요한 근거가 됩니다.
남양주시 평내동은 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 보여 투자 가치가 긍정적으로 평가됩니다. 단지 규모는 606세대로 적정하며, 세대당 주차대수도 양호합니다. 인근에 평내2호어린이공원, GS25 평내프리미엄점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하고 있어 가격적인 메리트는 다소 부족할 수 있습니다.
대상 아파트는 2005년 준공되어 현재 21년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 9년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링의 경우, 현재 용적률이 미등록 상태로 정확한 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 300%를 고려할 때 잠재력은 보통 수준으로 판단됩니다.
남양주시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으나, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 또한, 지역 내 개발 사업 관련 정책 변화 가능성도 시장의 불확실성을 높이는 요인입니다. 장기적으로는 경관녹지 조성, 공영주차장 건립 등 주거 환경 개선 사업이 진행되고 있어 쾌적성은 향상될 것으로 보이나, 제시된 가격이 시장 평균 대비 높은 만큼 신중한 접근이 필요합니다.
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