매물 유형: 아파트
분석 번호: 5809
종합 리스크 점수: 58점
본 매물은 경기도 구리시 수택동에 위치한 성원상떼빌 아파트로, 준공 20년차 단지입니다. 매매가격지수 및 전월세 수급동향이 상승세를 보이며 시장 활성도는 양호하나, 재건축 연한까지 10년이 남아 개발 이익 실현까지는 시간이 필요합니다. 구리역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
제시된 매매가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 3,770만 원의 가치 스펙트럼 대비 소폭 높은 수준에 해당합니다. 이는 시장의 상승 분위기나 매물의 특정 강점(예: 층, 향, 내부 상태 등)이 반영된 것으로 추정됩니다.
선별된 비교사례는 동일 단지 내 93.087㎡ 면적의 매물로, 2026년 1월 5억 1,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적이며 층수도 9층으로 유사하여 유사도 점수 100점을 받았습니다. 시점 보정 계수 1.054를 적용하여 환산 총액은 5억 3,770만 원으로 산출되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 동일 조건으로 판단되었습니다.
대상 매물은 구리역(8호선, 경의중앙선)과 도보 10분 이내 거리에 위치한 준역세권으로, 교통 접근성이 우수하여 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 주변에 원촌공원, 세븐일레븐, 나눔어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 보입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 향후 투자 가치에 영향을 미 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.
성원상떼빌은 2006년 준공되어 현재 건물 나이 20년입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 10년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률 647.1%로 법정 상한 1300% 대비 여유가 있어 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축 사업성 확보를 위해서는 추가적인 시간과 주변 환경 변화가 필요합니다.
구리시의 매매가격지수 및 전월세 가격지수가 모두 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 매매수급동향이 수요 우세를 나타내고 거래량도 증가하는 추세입니다. 구리역 GTX-B 노선 수혜 등 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서는 긍정적인 전망을 기대할 수 있습니다. 그러나 구리역 롯데캐슬 시그니처 등 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 조정 압력으로 작용할 수 있으므로, 단기적인 급등보다는 안정적인 흐름을 예상합니다.
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