매물 유형: 토지
분석 번호: 580
종합 리스크 점수: 75점
우수한 입지와 인구 증가 추세, 개발 호재가 긍정적이나, 현재 건물 용적률 초과로 인한 재건축 시 제약이 예상됩니다.
제시된 실거래 기반 대입 스펙트럼은 최저 2억 9,913만 원에서 최고 2억 9,913만 원(중앙값 2억 9,913만 원)입니다. 이 범위는 면적, 역세권 프리미엄, 호재 등 다양한 보정 요인이 반영된 결과입니다. 현재 매물의 제시가가 없으므로, 이 스펙트럼을 기준으로 적정 가격대를 판단할 수 있습니다.
유사도 98점의 비교사례 #1(동구 신암동 1**, 99㎡)은 2024년 8월에 1억 6,400만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상지와 용도지역(제3종일반주거지역)이 다르지만, 면적 보정(0.989), 시점 보정(1.019), 역세권 보정(1.050), 호재 보정(1.021) 등을 거쳐 대상지에 대입 시 2억 9,913만 원으로 환산됩니다. 특히 칠성시장역(대구1호선) 445m 거리의 역세권 프리미엄 5%와 용도지역 변경 기대 등 5건의 개발 호재가 2.1%의 가산 요인으로 작용했습니다.
대구 중구 동인동1가는 칠성시장역 역세권에 위치하며, 인구 유입이 활발한 지역입니다. 최근 4년간 동인동 인구가 43.5% 증가했으며, 중구 전체 인구도 꾸준히 증가하고 있어 주거 및 상업 수요가 지속될 것으로 예상됩니다. 순수토지 거래 필지수도 상승 추세에 있어 시장 활성도가 긍정적입니다. 다만, 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있어 급격한 시세 상승보다는 안정적인 가치 유지가 기대됩니다. 향후 예정된 신규 공급 물량(대구사일동더샵, 명덕역루지움푸르나임 등 총 12,102세대)은 시장에 경쟁을 유발할 수 있으나, 도심 중심업무지구(CBD) 입지 프리미엄과 개발 호재를 고려할 때 장기적인 투자 가치는 양호할 것으로 판단됩니다.
대상 토지 자체의 물리적 하자는 확인되지 않으나, 현재 건물이 1959년 준공된 67년 된 노후 건물이라는 점이 주요 리스크입니다. 건물의 구조 안전성 및 철거 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 법정 용적률 250% 대비 현재 용적률이 342.49%로 초과되어 재건축 시 용적률 하향 조정으로 인한 개발 이익 감소 가능성이 존재합니다. 내진설계 미적용 건물로 안전성 측면에서도 주의가 필요합니다.
대상 토지는 칠성시장역 역세권에 위치하며, 도심 중심업무지구(CBD) 입지 프리미엄을 기대할 수 있습니다. 동인동 지역의 인구 증가 추세와 주변 개발 호재(용도지역 변경 기대 등)는 긍정적인 미래 성장 요인입니다. 현재 건물의 노후도와 용적률 초과 문제는 재건축 시 고려해야 할 사항이지만, 이를 통해 새로운 개발 기회를 모색할 수 있습니다. 향후 6개월간 지가변동률은 보합세를 유지할 것으로 보이나, 순수토지 거래 필지수 증가와 로컬 실거래 빈도를 고려할 때 중장기적으로는 가치 상승 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 상승 가능성 높음.
매수