경기도 고양시 일산서구 가좌2로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5777

종합 리스크 점수: 55점

AI 요약 평가

가좌마을3단지청원벽산블루밍은 준공 24년차 아파트로, 매매가격지수 하락세와 인구 감소 추세 속에서도 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있습니다. 매매수급동향은 상승세이나, 인근에 308세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입가치 스펙트럼 내에 위치하며, 재건축 연한까지는 시간이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 현재 재건축 연한까지 6년이 남아 재건축 추진은 어렵지만, 고양시의 창업기업 투자유치 등 지역 경제 활성화 노력이 진행 중입니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 준공 24년차로 적절한 관리가 이루어졌다면 양호할 수 있습니다. 다만, 연식에 따른 내부 시설 노후화 가능성은 존재합니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 3.9%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 19건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 15곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 6.3% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 24년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 4억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 9,227만 원에서 3억 9,453만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 비교사례 대비 다소 높은 수준으로 판단될 수 있으나, 매물의 구체적인 내부 상태나 추가적인 장점(예: 리모델링 여부, 조망권 등)에 따라 적정성을 재평가할 필요가 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 2건은 모두 대상 매물과 동일한 가좌마을3단지청원벽산블루밍 단지 내 117.68㎡ 면적의 매물입니다. #1 사례는 2026년 2월 3억 9,500만 원에 거래된 15층 매물로, 시점 보정 후 3억 9,227만 원으로 환산되었습니다. #2 사례는 2026년 1월 3억 9,800만 원에 거래된 15층 매물로, 시점 보정 후 3억 9,453만 원으로 환산되었습니다. 두 사례 모두 대상 매물(3층)보다 고층이라는 점에서 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 각각 0.993과 0.991이 적용되어 최근 시장의 매매가격지수 하락 추세가 반영되었습니다.

심층 분석

가좌마을3단지청원벽산블루밍은 782세대의 중대형 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 세대당 1.4대의 넉넉한 주차 공간과 가좌근린공원 등 녹지 공간 접근성이 양호합니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 최근 고양시의 창업기업 지원 등 지역 경제 활성화 노력이 있으나, 가좌동의 인구 감소 추세와 인근 신규 공급 예정 물량은 투자 가치에 대한 신중한 접근을 요구합니다.

준공 24년차로 재건축 연한(30년)까지 6년이 남아 현재로서는 재건축 추진이 어렵습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 정확한 개발 잠재력 평가는 어렵지만, 현재 용적률이 0%로 표기된 것은 데이터 오류로 추정되며, 실제 용적률에 따라 리모델링 또는 향후 재건축 사업성이 달라질 수 있습니다.

고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락세이나 전월세 시장은 상승세를 유지하고 있습니다. 매매수급동향은 상승 전환되었으나, 인구 감소 추세와 인근 신규 공급 물량은 중장기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 단기적으로는 시장의 불확실성이 존재하며, 장기적으로는 지역 개발 호재나 광역 교통망 개선 여부에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다. 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 가격 협상 여지를 탐색하는 것이 중요합니다.

현장 체크리스트

매물의 정확한 동·호수 배치와 일조량, 조망권(특히 저층의 경우)을 현장에서 반드시 확인하십시오.
3층 매물의 경우 외부 소음(도로, 단지 내 시설) 유입 정도를 직접 확인하고, 저층 특유의 사생활 보호 여부를 점검하십시오.
준공 24년차 아파트이므로, 내부 시설(배관, 난방, 창호 등)의 노후화 정도와 수리 이력을 확인하여 추가적인 보수 비용 발생 가능성을 점검하십시오.
매매가 대비 전세가율 상승 추세이므로, 향후 전세 매물로 전환 시의 전세가율과 역전세 리스크를 고려하여 투자 계획을 세우십시오.
단지 관리비 내역(특히 장기수선충당금 적립 현황)을 확인하여 건물의 유지보수 상태와 향후 추가 비용 발생 가능성을 파악하십시오.
인근에 예정된 신규 아파트 공급 물량(일산1-2, 308세대)이 향후 본 매물의 가치에 미칠 영향에 대해 추가적인 분석이 필요합니다.

최종 판정

보류