매물 유형: 아파트
분석 번호: 5773
종합 리스크 점수: 57점
본 매물은 준공 16년차의 가좌마을7단지꿈에그린 아파트로, 매매가격지수가 하락세를 보이고 있으나 전세 및 월세 가격지수는 상승 중인 시장 상황에 놓여 있습니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있는 리스크가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 제한적일 수 있습니다.
제시가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 6,825만 원 ~ 최고 3억 6,999만 원) 대비 상단에 위치하며, 스펙트럼의 최고가보다 약 1,001만 원 높은 수준입니다. 이는 제시가가 시장의 보정된 실거래가치보다 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 지역에 위치하며 전용면적도 유사합니다. 시점은 2026년 3월부터 5월까지의 최근 거래로, 시점 보정 계수가 0.995~1.000으로 적용되었습니다. 모든 사례에서 층구간 감점(-10점)이 적용되었는데, 이는 비교사례가 4층 또는 5층으로 대상 매물(10층)보다 낮은 층이기 때문입니다. 이러한 보정을 거쳐 산출된 환산 총액은 최저 3억 6,825만 원에서 최고 3억 6,999만 원 사이입니다.
본 매물은 중규모 단지에 넉넉한 주차 공간을 갖추고 있어 실거주 편의성은 양호합니다. 그러나 매매가격지수 하락세와 인근 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 가치 상승을 제한할 수 있습니다. 전세가율이 74.1%로 높은 편이므로, 갭투자 시 역전세 리스크에 대한 주의가 필요합니다. 학군 및 교통은 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등이 위치해 생활 인프라는 갖춰져 있으나, 지하철역 접근성이 부족한 점은 아쉬운 부분입니다.
준공 16년차로 재건축 연한(30년)까지 14년이 남아 있어, 현재 시점에서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 단지 내 합의 및 사업성 검토가 필요한 장기적인 과제입니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락 추세이나 전월세 시장은 상승세를 보이며 수급동향도 긍정적입니다. 그러나 인근에 308세대 규모의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장에 추가적인 공급 압력으로 작용할 수 있습니다. 지역 인구 감소 추세 또한 장기적인 관점에서 주택 수요에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 단기적으로는 보합 또는 약보합세를 유지할 가능성이 있으며, 신규 공급 물량의 영향에 따라 변동성이 커질 수 있습니다.
보류