경기도 고양시 일산서구 탄중로101번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5766

종합 리스크 점수: 48점

AI 요약 평가

경기도 고양시 일산서구 덕이동 동양라파크 아파트는 준공 24년차로 재건축 연한까지 6년이 남아있습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반의 시장 흐름을 보입니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 재건축 연한 도래까지 6년 남았으며, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 규제 전망은 보통 수준입니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 건물 외관 상태를 직접 평가할 수 없으나, 준공 24년차 아파트로 일반적인 노후도를 가정합니다.
인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 13.9%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 3점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 3건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 다소 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 탄현역 경의중앙선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 19곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.8% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 24년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 3,997만 원에서 4억 3,882만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 특히 가장 유사한 사례인 #1의 보정 후 대입가치 4억 3,882만 원과 비교할 때, 제시가는 약 6,118만 원 높은 수준입니다. 이는 시장의 기대감이 일부 반영되었거나, 매물의 개별적인 강점(내부 상태, 조망 등)이 있을 가능성을 시사합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 #1은 동일 단지 9층 매물로 2026년 4월 4억 4,000만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 보정 후 총액은 4억 3,882만 원입니다. 유사도 100점으로 가장 적합한 사례입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 4층 매물로 2026년 5월 3억 4,000만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 보정 후 총액은 3억 3,997만 원입니다. 층구간 차이로 인해 유사도 90점이 부여되었습니다.

심층 분석

동양라파크는 탄현역 역세권(도보 7분)에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 이는 실수요자에게 매력적인 요소로 작용하며, 전세 및 월세 가격지수 상승을 통해 실수요 기반의 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 현재 매매가 지수 하락 추세는 단기적인 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 나이는 24년으로 재건축 연한(30년)까지 약 6년이 남아있습니다. 현재로서는 재건축 가능성이 낮으며, 리모델링을 고려할 시점입니다. 용적률 정보가 미등록되어 개발 잠재력 분석에 한계가 있습니다.

고양시 일산서구는 전반적으로 매매가격지수가 하락세이나, 전월세 시장은 상승세를 보이며 수요가 견고합니다. 탄현역 역세권 입지는 강점이지만, 인근 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래 시점에서의 시장 상황과 지역 개발 호재에 따라 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 보합 또는 약보합세가 예상됩니다.

현장 체크리스트

실제 매물의 내부 상태(리모델링 여부, 수리 필요 부분 등)를 현장 방문하여 확인해야 합니다.
동일 단지 내 다른 매물들의 현재 호가와 실제 거래 가능 가격을 추가로 비교하여 적정성을 판단해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금, 개별 난방비 등)을 상세히 확인하여 예상 유지 비용을 파악해야 합니다.
주차장의 실제 이용 편의성 및 혼잡도를 확인하여 세대당 주차대수 1.87대의 체감 만족도를 검증해야 합니다.
인근 '일산1-2' 신규 분양 단지의 구체적인 분양 시기, 가격, 평형 등을 확인하여 대상 매물과의 경쟁력을 비교해야 합니다.
매도인이 제시하는 가격이 비교사례 대비 높은 이유(조망, 내부 인테리어 등)를 명확히 확인하고, 해당 가치가 가격에 합당한지 판단해야 합니다.

최종 판정

보류