매물 유형: 아파트
분석 번호: 5757
종합 리스크 점수: 65점
본 매물은 준공 30년이 도래하여 재건축 연한에 도달한 성저마을(풍림) 아파트로, 대화역 초역세권 입지를 갖추고 있습니다. 매매가격지수가 하락세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향도 상승세에 있어 실수요 기반의 안정적인 시장 분위기를 보입니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 경쟁 심화 가능성이 있으나, 용적률 갭과 역세권 프리미엄을 고려할 때 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다.
제시된 매매가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 556만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준입니다. 이는 제시가가 시장의 보정된 실거래가치와 적정한 범위 내에 있음을 의미합니다.
비교사례 #1은 대상 매물과 동일 단지(성저마을(풍림)), 동일 지역(대화동), 동일 면적(83.7㎡)의 7층 매매 거래입니다. 2026년 1월 5억 1,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 0.991을 적용하여 대상 매물의 보정 후 대입 총액은 5억 556만 원으로 산출되었습니다. 유사도 점수 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다.
본 매물은 대화역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 실거주 및 임대 투자 가치를 높이는 핵심 요소입니다. 준공 30년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 다만, 세대당 주차대수가 부족한 점은 단점이며, 인근 신규 공급 예정 물량은 향후 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다. 전세가율이 74.2%로 높은 편이므로 갭투자 시 전세 보증금 반환 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.
성저마을(풍림)은 1996년 준공되어 현재 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 158.25%로 법정 상한 250% 대비 91.75%p의 용적률 갭이 존재하여 재건축 또는 리모델링을 통한 사업성 확보 가능성이 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의, 사업성 분석, 규제 완화 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로, 현재 단지 내 재건축 추진위원회 활동 여부 및 진행 상황을 확인하는 것이 중요합니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수가 소폭 하락세이나, 전월세 가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 실수요가 견고한 시장입니다. 대상 매물은 대화역 초역세권이라는 강력한 입지적 강점과 재건축 연한 도래로 인한 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 고양시의 창업 지원 등 지역 경제 활성화 정책은 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 단기적으로는 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁이 예상되나, 장기적으로는 역세권 재건축 아파트로서의 가치 상승 여력이 충분할 것으로 전망됩니다.
매수