매물 유형: 아파트
분석 번호: 5756
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 재건축 연한에 도달한 31년차 아파트로, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 대화역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 인근에 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 고양시 일산서구의 매매가격지수가 하락 추세에 있고, 인구 또한 감소하고 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 유사 사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 1,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 3,499만 원 ~ 최고 3억 8,504만 원)의 하단 범위보다 낮은 수준으로 나타났습니다. 이는 시장 평균 대비 가격적인 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.
비교사례 14건 중 유사도 100점 사례는 3건으로 모두 동일 단지 내 거래이며, 1층과 인접한 저층 거래입니다. 특히 유사도 100점의 첫 번째 사례(2026년 6월, 3층, 59.04㎡)의 보정 후 대입 총액은 3억 3,499만 원으로, 대상 매물의 제시가 3억 1,500만 원과 비교할 때 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다. 유사도 90점 사례들은 대부분 층구간 감점(1층 vs 중층)이 있었으나, 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다. 이 사례들의 보정 후 대입 총액은 3억 3,499만 원에서 3억 8,504만 원 사이로 형성되었습니다.
대상 매물은 대화역 초역세권(도보 4분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 인근에 병원, 공원, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 31년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 세대당 주차대수가 0.72대로 다소 부족한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.
장성마을(대명2)은 1995년 준공되어 재건축 연한(30년)을 충족합니다. 현재 용적률이 161.97%로 법정 상한 250% 대비 88.03%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되는 사업이며, 추진 과정에서 다양한 변수가 발생할 수 있으므로 관련 정보를 지속적으로 확인해야 합니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전월세 시장은 상승세를 보이며 실수요가 견고합니다. 대화역 GTX-A 킨텍스역(예정)과의 접근성도 양호하여 향후 교통 인프라 개선에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 인근 일산1-2지구의 신규 공급 물량은 단기적인 경쟁 요인이 될 수 있으나, 재건축 추진 시 장기적인 관점에서 긍정적인 전망을 가질 수 있습니다. 제시가가 시장 스펙트럼 하단에 위치하여 매수 시 가격적인 이점을 확보할 수 있습니다.
매수