매물 유형: 아파트
분석 번호: 5754
종합 리스크 점수: 60점
해당 매물은 준공 31년차로 재건축 연한에 도달했으며, 대화역 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 최근 매매가격지수는 하락세를 보였으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하여 임대 수요는 견고합니다. 지역 내 신규 공급 예정 물량이 존재하지만, 본 단지는 용적률 여유와 역세권 입지를 바탕으로 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시된 매매가 6억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 2,411만 원의 가치 스펙트럼과 비교할 때, 유사한 수준에 해당합니다. 이는 시장의 실거래가를 기반으로 한 합리적인 가격 범위 내에 있다고 판단할 수 있습니다. 동일 단지, 동일 평형의 최근 거래와 비교했을 때 큰 차이가 없어 가격 타당성은 양호하다고 볼 수 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 100점의 동일 단지(장성마을(대명4)), 동일 전용면적(99.69㎡), 9층 거래입니다. 2026년 3월 6억 2,700만 원에 거래되었으며, 시점보정 계수 0.995를 적용하여 대상 매물에 대입한 보정 후 총액은 6억 2,411만 원입니다. 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로, 비교 사례와 대상 매물의 조건이 매우 유사함을 나타냅니다.
장성마을(대명4)은 대화역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 대화중학교 등 학군이 양호하여 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 31년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 다만, 인근 일산1-2 재개발을 통한 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 31년차로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 184.93%로 법정 상한 250% 대비 65.07%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 소규모 단지임을 감안할 때 사업 추진 과정에서 주민 동의율 확보 및 사업성 극대화를 위한 전략 수립이 중요할 것입니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수가 하락세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 임대 시장은 견조합니다. 매매수급동향도 수요 우세를 보여 전반적인 시장 분위기는 나쁘지 않습니다. 대화역 역세권 입지와 재건축 연한 도달이라는 강점을 바탕으로 장기적인 가치 상승 여력이 있으나, 지역 인구 감소 추세와 신규 공급 예정 물량은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. GTX-A 킨텍스역 개통 등 광역 교통망 개선은 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다.
매수