경기도 고양시 일산서구 대화1로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5750

종합 리스크 점수: 50점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 24년차로 재건축 연한 도래까지 약 6년이 남았으며, 인근 지역에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하여 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 현재 재건축까지 6년 남았으며, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 규제보다는 시장 공급에 따른 경쟁 리스크가 더 클 수 있습니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 직접적인 외관 상태 평가는 어렵지만, 준공 24년차로 연식에 따른 일반적인 노후화는 진행되었을 것으로 예상됩니다.
인근 실거래가: 3점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 20.3%로, 인근 유사 사례와 비교 시 차이가 큰 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 8점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 35건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — GS더프레시 고양대화역점 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 18곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.6% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 24년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 9,998만 원에서 4억 809만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가를 상회하는 수준입니다. 이는 인근 유사 매물 대비 다소 높은 가격대로 판단될 수 있으며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

유사도 100점의 비교사례 #1(2026.4 거래, 16층)은 보정 후 대입 총액 3억 4,907만 원, #2(2026.4 거래, 18층)는 3억 9,295만 원, #3(2026.3 거래, 19층)은 4억 809만 원으로 산출되었습니다. 층구간 감점이 적용된 사례들(유사도 90점, 80점)은 대부분 3억 초중반대에 형성되어 있습니다. 대상 매물의 제시가 4억 2,000만 원은 비교사례 스펙트럼의 최고가인 4억 809만 원을 상회하는 수준입니다.

심층 분석

대상 아파트는 중대형 단지 규모와 준수한 주차 환경을 갖추고 있으며, 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 매매가격지수 하락세와 신규 공급 예정 물량이 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 전세가율이 높은 편으로 갭투자를 고려할 수 있으나, 매매가 대비 전세가율이 74.1%로 높은 만큼 역전세 리스크에 대한 주의가 필요합니다.

준공 24년차로 재건축 연한(30년)까지 약 6년이 남아있어, 중장기적으로 재건축 또는 리모델링 가능성을 기대할 수 있습니다. 다만, 용적률 정보가 미등록되어 있어 용적률 갭 분석을 통한 사업성 판단은 어렵습니다. 향후 재건축 추진 시 주민 동의율, 사업성 분석 등 추가적인 검토가 필요합니다.

고양시 일산서구는 매매가격지수가 하락하고 있으나, 전월세 가격지수와 수급동향은 상승하여 실수요는 꾸준한 편입니다. 인구는 소폭 감소하고 있으나 세대수는 유지되어 소규모 가구의 유입 가능성이 있습니다. '일산1-2' 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁을 심화시킬 수 있으나, 장기적으로는 지역 활성화에 기여할 수도 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하므로, 가격 조정 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

현장 체크리스트

실제 매물의 내부 상태(수리 여부, 곰팡이, 누수 흔적 등)를 현장 방문하여 확인해야 합니다.
18층 고층의 조망권 및 일조량, 소음 여부를 직접 확인해야 합니다.
동일 단지 내 고층 매물의 평균 평당가가 낮은 이유를 파악하고, 해당 매물의 특이사항(예: 탑층, 특정 방향)을 확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금, 난방비 등)을 상세히 확인하여 예상 유지 비용을 파악해야 합니다.
주차 공간의 실제 이용 편의성 및 세대당 주차 가능 대수를 확인해야 합니다.
인근 '일산1-2' 신규 분양 사업지의 구체적인 진행 상황과 예상 입주 시기를 확인하여 향후 시장에 미칠 영향을 고려해야 합니다.

최종 판정

보류