매물 유형: 아파트
분석 번호: 5749
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 준공 21년차의 아파트로, 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세/월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반의 시장 안정성은 유지될 것으로 보입니다. 인근 지역에 308세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 3,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 3,496만 원 ~ 최고 3억 4,196만 원)의 하단에 위치합니다. 이는 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 동일 단지 내 2층 매물로, 2026년 1월에 3억 4,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 후 대상 매물에 대입 시 3억 4,196만 원의 가치로 평가됩니다. 비교사례 #2는 동일 단지 내 7층 매물로, 2026년 5월에 3억 3,500만 원에 거래되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 있었으며, 시점 보정 후 대상 매물에 대입 시 3억 3,496만 원의 가치로 평가됩니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
대상 아파트는 탄현역(경의중앙선)과 도보 10분 거리의 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교가 고루 분포되어 있어 주거 편의성이 높습니다. 다만, 인구 감소 추세와 신규 공급 예정 물량은 장기적인 투자 가치에 영향을 미 줄 수 있습니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 39.1%로 법정 상한 300% 대비 갭이 260.9%p로 높아, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 사업성은 높을 것으로 예상됩니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수 하락세에도 불구하고 전세/월세가격지수 상승 및 매매수급동향 개선으로 실수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 그러나 인구 감소 추세와 신규 공급 물량은 중장기적인 가격 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 단기적으로는 보합 또는 약보합세를 유지할 것으로 전망되며, 장기적으로는 재건축 가능성 및 주변 개발 호재에 따라 가치 상승 여력이 있습니다.
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