매물 유형: 아파트
분석 번호: 5747
종합 리스크 점수: 65점
경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 탄현마을(일신) 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 매물입니다. 최근 매매가격지수가 하락세를 보였으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 실수요 기반의 안정적인 시장 흐름을 보입니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성이 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 2억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,500만 원에서 2억 247만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 1억 9,861만 원과 유사한 수준입니다. 이는 비교적 합리적인 가격대에 속한다고 볼 수 있습니다.
#1 비교사례는 동일 단지, 동일 면적, 14층으로 2026년 4월 20,300만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 247만 원입니다. #2 비교사례는 동일 단지, 동일 면적, 7층으로 2026년 2월 20,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 1억 9,861만 원입니다. #3 비교사례는 동일 단지, 동일 면적, 1층으로 2026년 6월 15,500만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 1억 5,500만 원입니다.
탄현마을(일신)은 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 존재합니다. 전용면적 53.12㎡의 소형 평형으로 실수요층의 접근성이 좋으며, 매매가 대비 전세가 비율이 74.1%로 높아 갭투자 리스크는 낮고 전세 수요가 견고한 편입니다. 다만, 세대당 0.7대의 주차 공간은 투자 매력을 저해하는 요소가 될 수 있습니다. 탄현역(경의중앙선)까지 도보 14분 거리로 준역세권에 해당하며, 인근 공원, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 양호합니다.
대상 단지는 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 209.96%로 법정 상한 300% 대비 90.03999999999999%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 재건축은 주민 동의율, 사업성, 규제 완화 등 복합적인 요인에 따라 장기간 소요될 수 있으므로, 단기적인 관점보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 현재 인근 지역에서 용도변경 및 신축 허가 사례가 다수 확인되어 지역 개발에 대한 관심은 높습니다.
고양시 일산서구 아파트 시장은 최근 매매가격지수 하락에도 불구하고 전세 및 월세 가격지수 상승과 매매가 대비 전세가 비율 상승으로 실수요 기반의 안정적인 흐름을 보입니다. 탄현동은 지역 내 거래 활성도 상위권에 속하며, 재건축 연한 도달 및 용적률 여유로 장기적인 개발 잠재력이 높습니다. 다만, '일산1-2' 사업지에서 308세대의 신규 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 전반적으로 현재는 보합세가 예상되나, 재건축 추진 여부에 따라 미래 가치 상승 여력이 충분한 매물입니다.
매수