매물 유형: 아파트
분석 번호: 5745
종합 리스크 점수: 65점
탄현마을(부영7) 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 있는 단지입니다. 매매가격지수가 하락세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승세이며, 매매수급동향도 상승하여 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 다만, 인근에 '일산1-2' 사업지에서 308세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 855만 원에서 2억 1,312만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 유사한 조건의 최근 거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 탄현마을(부영7) 동일 단지 내 10층, 전용면적 59.86㎡ 매물로 2026년 2월 2억 1,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 후 대입 총액은 2억 855만 원입니다. 비교사례 #2 또한 탄현마을(부영7) 동일 단지 내 6층, 전용면적 59.86㎡ 매물로 2026년 1월 2억 1,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 2억 1,312만 원입니다. 두 사례 모두 유사도 100점으로 대상 매물과 매우 유사한 조건의 거래입니다.
탄현마을(부영7)은 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서의 투자 가치를 가집니다. 탄현역(경의중앙선)이 도보 14분 거리에 위치하여 준역세권으로 교통 접근성이 양호하며, 인근에 황룡산어린이공원, 연세유치원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 세대당 주차 대수가 부족하고, 인근 신규 공급 물량은 잠재적 경쟁 요인이 될 수 있습니다.
건물 나이가 31년으로 재건축 연한에 도달하여 재건축 또는 리모델링의 잠재력이 높습니다. 현재 용적률이 209.7%로 법정 상한 250% 대비 40.3%p의 갭이 있어 용적률 인센티브를 통한 사업성 확보 가능성이 존재합니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의율, 사업성 분석, 규제 환경 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 매매수급동향 또한 상승세로 전환되어 시장 분위기는 점차 개선될 것으로 예상됩니다. 재건축 연한 도달로 인한 개발 기대감은 긍정적 요인이지만, 인근 신규 공급 물량과 지역 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 시장에 영향을 줄 수 있습니다. 전반적으로 보합세 또는 완만한 상승세를 기대할 수 있으나, 신규 공급 및 재건축 진행 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.
보류