매물 유형: 아파트
분석 번호: 5740
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 준공 31년차로 재건축 연한에 도달한 아파트입니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세가격지수는 상승하여 전세가율이 상승하고 있습니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 범위 내에 있어 가격 타당성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 532만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 비교사례 대비 약간 낮은 수준으로, 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다. 다만, 단일 비교사례로 인한 신뢰도 B등급을 고려하여 추가적인 시장 조사가 필요합니다.
유사도 100점의 단일 비교사례는 탄현동 탄현마을(동문) 14층, 전용면적 84.54㎡ 매물로 2026년 1월 3억 800만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적이며 시점 보정 계수 0.991을 적용하여 3억 532만 원의 대입 가치로 환산되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되어 별도의 보정이 없었습니다.
대상 아파트는 탄현역(경의중앙선)까지 도보 13분 거리로 준역세권에 해당하며, 인근에 호곡초등학교병설유치원 등 교육 시설이 있어 주거 환경은 양호합니다. 다만, 매매가격지수 하락세와 인근 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 가치 상승을 제한할 수 있습니다. 전세가율이 높은 점은 갭투자 시 주의가 필요합니다.
준공 31년차로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률 209.93%로 법정 상한 300% 대비 90.07%p의 여유가 있어 재건축 잠재력은 보통 수준입니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의율, 사업성, 규제 환경 등 다양한 요인에 따라 달라지므로 추가적인 확인이 필요합니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수 하락과 전세가격지수 상승이 공존하는 시장입니다. 인구는 감소 추세이나 세대수는 유지되어 1인 가구 분화가 진행 중인 것으로 보입니다. 인근 '일산1-2' 사업지 등 신규 공급 물량은 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부가 단지의 가치에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
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