매물 유형: 아파트
분석 번호: 5739
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 31년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 존재합니다. 경의중앙선 탄현역과 인접하여 교통 접근성이 양호하며, 인근에 학교와 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 인근 일산1-2 사업지에서 308세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으며, 매매가격지수가 하락 추세에 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시가 2억 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,504만 원에서 2억 5,117만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 9건의 비교사례 중 최고가인 2억 5,117만 원보다 약 2,383만 원 높은 금액으로, 시장 평균 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
비교사례 9건은 모두 동일 단지 또는 인근 탄현동 내 유사 조건의 아파트로 구성되어 신뢰도가 높습니다. 특히 1번부터 4번 사례는 동일 단지 내 유사 면적의 거래로 유사도 100점을 기록했습니다. 1번 사례(탄현동, 2026.5, 68.29㎡, 23,000만 원)는 시점보정 후 2억 3,107만 원으로 대입되었으며, 2번 사례(탄현동, 2026.4, 68.29㎡, 25,000만 원)는 시점보정 후 2억 5,051만 원으로 대입되었습니다. 5번부터 9번 사례는 층구간 감점(-10점)이 적용되었으나, 동일 단지 내 거래로 높은 유사도를 유지하고 있습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 제3종일반주거지역에 위치하며, 면적 보정 및 용도 보정 등 개별 요인 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 2026년 4월 거래의 경우 0.997이 적용되는 등 거래 시점에 따른 지가변동률이 반영되었습니다.
탄현마을(건영5) 아파트는 탄현역(경의중앙선)과 도보 8분 거리에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 상탄초등학교 등 학군이 잘 형성되어 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한, 31년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 현재 매매가격지수가 하락 추세에 있고 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 단기적인 투자 수익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.
대상 아파트는 1995년 준공되어 31년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 209.1%로 법정 상한 300% 대비 90.9%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부는 주민 동의율, 사업성 분석, 정부 정책 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로 추가적인 정보 확인이 필요합니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락 추세에 있으나, 전세가격지수와 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 매매수급동향은 미약한 수요 우세를 보이며, 아파트 거래량은 증가 추세에 있습니다. 인근에 일산1-2 사업지에서 308세대의 신규 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장에 부담으로 작용할 수 있으나, 장기적으로는 탄현역 역세권 입지와 재건축 잠재력을 바탕으로 가치 상승 여력이 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 제시가는 시장 평균 대비 다소 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.
보류