매물 유형: 아파트
분석 번호: 5736
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한에 근접하고 있으며, 인근 지역의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 다만, 신규 분양 예정 물량인 '일산1-2' 308세대가 존재하여 향후 공급 경쟁이 발생할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로, 1층이라는 점을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 2억 4,800만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 2억 2,996만 원에서 2억 8,920만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중앙값 2억 5,496만 원에 근접한 수준입니다. 특히, 유사도 100점인 동일 단지 1층 거래 사례들의 보정 후 대입 총액(2억 4,383만 원 ~ 2억 5,274만 원)과 비교했을 때, 제시가는 해당 범위 내에 위치하여 적정 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 특히 유사도 100점 사례들은 대상 매물과 동일 단지, 동일 층 구간의 거래로 직접적인 비교 가치가 높습니다. 예를 들어, 유사도 100점인 #4 사례(2026년 3월, 1층, 2억 4,500만 원)는 보정 후 대입 총액 2억 4,383만 원으로 산출되었으며, #7 사례(2026년 2월, 1층, 2억 5,000만 원)는 보정 후 대입 총액 2억 4,823만 원으로 산출되었습니다. 층구간 감점이 있는 사례들(#9~#15)은 1층인 대상 매물과 층 차이로 인해 유사도 90점으로 평가되었으나, 동일 단지 내 거래라는 점에서 여전히 중요한 참고 자료가 됩니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 2억 5,196만 원에서 2억 8,920만 원 사이로 형성되어 있습니다.
대상 아파트는 980세대의 대단지로, 안정적인 주거 환경과 관리 편의성을 제공합니다. 탄현역(경의중앙선)까지 도보 12분 거리로 준역세권에 해당하며, 인근에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 전세가율이 74.1%로 높은 편이므로 갭투자 시에는 전세 시장의 변동성에 유의해야 합니다.
준공 26년차로 재건축 연한(30년)까지 약 4년이 남아있어, 향후 재건축 추진 가능성이 있습니다. 다만, 재건축은 용적률, 사업성, 주민 동의 등 다양한 요인에 따라 장기간 소요될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다. 현재 용적률이 미등록 상태이므로 정확한 개발 잠재력 분석을 위해서는 추가 정보 확인이 필요합니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수가 하락세이나 전월세가격지수 및 수급동향이 상승하고 있어 실수요 기반의 시장 안정화가 기대됩니다. 지역 내 미분양은 적으나, '일산1-2' 신규 공급 물량이 향후 시장에 영향을 줄 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감이 존재하며, 고양시의 창업기업 지원 등 지역 경제 활성화 노력은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
매수