매물 유형: 아파트
분석 번호: 5732
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 준공 25년차 아파트로 재건축 연한까지 약 5년이 남아있어 향후 개발 잠재력은 있으나, 현재는 시장 동향에 따라 가격 변동성이 있을 수 있습니다. 최근 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반의 안정성은 유지될 것으로 보입니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
제시가 3억 8,000만원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 4,410만원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 대상 매물이 비교사례 대비 높은 층수(15층 vs 3층)의 이점과 최근 시장의 미세한 상승 기대를 반영한 것으로 보입니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 동일 단지 큰마을대림,현대아파트 3층(114.93㎡)이 2026년 4월 3억 4,500만원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상지와 동일 단지이지만 층구간(15층 vs 3층)에서 감점(-10점)이 발생했습니다. 시점보정 계수 0.997이 적용되어 최종 대입가치는 3억 4,410만원으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 2,691세대의 대단지이며, 세대당 1.26대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 양호합니다. 탄현역이 도보 13분 거리에 위치하여 준역세권으로 평가되며, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 인근에 탄현해누리어린이집 등 교육시설과 이마트24 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 높습니다. 다만, 매매가격지수 하락 추세와 신규 공급 예정 물량은 투자 시 주의가 필요합니다.
준공 25년차로 재건축 연한(30년)까지 약 5년이 남아있습니다. 현재는 재건축 추진이 어렵지만, 향후 연한 도래 시 리모델링 또는 재건축 가능성을 검토해볼 수 있습니다. 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵습니다.
고양시 아파트 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향도 수요 우세로 전환되는 등 실수요 기반은 견고합니다. 인구는 소폭 감소하고 있으나 세대수는 유지되어 1인 가구 분화가 진행 중인 것으로 보입니다. '일산1-2' 아파트 308세대 분양 예정은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로 재건축 연한 도래에 따른 개발 잠재력은 있으나, 단기적으로는 보합세 또는 약보합세가 예상됩니다.
보류