매물 유형: 아파트
분석 번호: 5720
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 32년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 것이 큰 강점입니다. 용적률 갭 또한 충분하여 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 '일산1-2' 재개발 사업을 통한 신규 공급 예정 물량(308세대)이 존재하여 향후 시장 경쟁에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고한 것으로 보입니다.
제시가 8억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 7억 6,583만 원 ~ 최고 9억 6,792만 원)의 중간 범위에 해당합니다. 특히 동일 단지 12층의 최근 거래(2026년 6월)를 기반으로 보정된 대입가치 9억 6,792만 원과 비교 시, 제시가는 약 1억 1,792만 원 낮은 수준으로 가격적 메리트가 존재한다고 볼 수 있습니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 시점 보정 및 면적 보정이 완료된 값입니다. #3 사례는 2026년 6월 12층 6억 1,500만 원(평당 1,994만 원)으로 대상 매물과 동일 층수 및 최근 시점의 거래이며, 보정 후 대입 총액은 9억 6,792만 원입니다. #5 사례는 2026년 4월 2층 6억 2,750만 원(평당 1,578만 원)으로 보정 후 대입 총액은 7억 6,583만 원입니다. 이처럼 동일 단지 내에서도 층수 및 거래 시점에 따라 평당가 및 환산 총액의 편차가 존재합니다.
강선마을1단지(벽산,대우)는 32년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 용적률 갭이 105.1%p로 개발 잠재력이 충분하며, 주엽역(3호선) 준역세권 및 문화초등학교 인접 등 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 고양시 아파트 거래량이 회복세를 보이고 전세가율이 상승하는 시장 상황은 투자 안정성을 더합니다.
대상 아파트는 준공 후 32년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 194.89%로 법정 상한 300% 대비 105.11%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높을 것으로 예상됩니다. 인근 지역의 활발한 개발 호재와 함께 재건축 추진 시 높은 개발 이익을 기대할 수 있습니다.
단기적으로 매매가격지수 하락 추세는 주의가 필요하나, 전세 및 월세 시장의 견고한 상승세와 매매수급동향 개선은 긍정적인 신호입니다. 장기적으로는 재건축 가능성과 우수한 입지 조건이 미래 가치를 견인할 것으로 보입니다. 다만, '일산1-2' 재개발을 통한 신규 공급 물량은 향후 시장 경쟁에 영향을 줄 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
매수