매물 유형: 아파트
분석 번호: 5719
종합 리스크 점수: 58점
본 매물은 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 존재하며, 매매수급동향이 상승세에 있어 긍정적입니다. 다만, 인근에 308세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성을 면밀히 검토해야 합니다.
제시된 매매가 5억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 7,779만 원에서 5억 2,000만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단 범위를 크게 상회합니다. 이는 인근 실거래가 대비 고평가되어 있을 가능성이 높음을 시사합니다.
비교사례 #1(2026.6, 10층, 5억 2,000만 원)은 동일 단지, 동일 면적으로 유사도 100점이며, 보정 후 대입 총액은 5억 2,000만 원입니다. 비교사례 #2(2026.4, 7층, 5억 1,000만 원)는 동일 단지, 동일 면적, 동일 층으로 유사도 100점이며, 보정 후 대입 총액은 5억 867만 원입니다. 비교사례 #3(2026.3, 15층, 5억 원)은 동일 단지, 동일 면적으로 유사도 100점이며, 보정 후 대입 총액은 4억 9,769만 원입니다. 비교사례 #4(2026.3, 17층, 5억 2,000만 원)는 동일 단지, 동일 면적이나 층구간 감점(-10점)으로 유사도 90점이며, 보정 후 대입 총액은 5억 1,760만 원입니다. 비교사례 #5(2026.3, 5층, 4억 8,000만 원)는 동일 단지, 동일 면적이나 층구간 감점(-10점)으로 유사도 90점이며, 보정 후 대입 총액은 4억 7,779만 원입니다. 모든 비교사례는 시점 보정이 적용되었습니다.
본 매물은 준역세권 입지(주엽역 도보 10분)와 중규모 단지라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 인구 감소 추세와 인근 신규 공급 예정 물량은 투자 가치에 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가가 비교사례 대비 높은 수준이므로 가격 조정 여지가 있는지 확인이 필요합니다.
강선마을17단지동성 아파트는 1994년 준공되어 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률 164.73%로 법정 상한 250% 대비 85.27%p의 여유가 있어 재건축 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의율, 사업성, 규제 완화 등 다양한 요인에 따라 달라지므로 면밀한 검토가 필요합니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락세이나, 전월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 유지되고 있습니다. 재건축 연한 도달은 장기적인 호재로 작용할 수 있으나, 인근 신규 공급 물량과 지역 인구 감소 추세는 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 매매가는 비교사례 대비 고평가된 것으로 판단되므로 신중한 접근이 필요합니다.
보류