매물 유형: 아파트
분석 번호: 5718
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 33년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 점이 강점입니다. 인근 주엽역 역세권에 위치하여 교통 접근성도 양호합니다. 다만, 매매가격지수가 하락 추세에 있고 인근 지역에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 8,771만 원의 가치 스펙트럼 상단보다 높은 수준입니다. 이는 매수자에게 가격적 부담으로 작용할 수 있으며, 현재 시장 상황을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.
유사도 100점의 비교사례 #1은 주엽동 강선마을16단지동문 13층 84.225㎡ 매물로 2026년 3월 4억 9,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.995를 적용하여 대상 매물에 대입 시 4억 8,771만 원의 가치로 환산됩니다. 이는 동일 단지, 동일 면적의 최근 거래 사례로 신뢰도가 매우 높습니다.
강선마을16단지동문은 주엽역(3호선)에 인접한 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 33년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 다만, 낮은 주차대수와 신규 공급 예정 물량은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 아파트는 1993년 준공되어 33년이 경과하였으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률 163.96%로 법정 상한 250% 대비 86.04%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의, 사업성 확보, 규제 환경 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있습니다. 매매수급동향은 보합세를 유지하고 있으며, 거래량은 증가하고 있습니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 시장에 영향을 미칠 수 있으나, 장기적으로는 재건축 잠재력과 준역세권 입지를 바탕으로 한 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 인구 감소 추세는 장기적인 수요에 영향을 줄 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
보류