매물 유형: 아파트
분석 번호: 5715
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 32년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 것이 가장 큰 강점입니다. 주엽역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근 지역의 매매 수급 동향 및 거래량이 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있으며, 1층 매물이라는 점이 가격 협상에 영향을 줄 수 있습니다.
제시가 3억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 299만 원에서 3억 3,558만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 3억 2,400만 원과 비교했을 때 스펙트럼의 하단에 가까운 수준입니다. 이는 1층이라는 특성을 고려할 때 합리적인 가격으로 판단될 수 있습니다.
비교사례 10건은 모두 문촌마을(동아)8단지 내 동일 평형대 매물로 유사도가 매우 높습니다. 다만, 대상 매물이 1층인 반면 비교사례들은 2층에서 15층까지 다양한 층에 분포하여 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 가장 유사도가 높은 사례(#1)는 2026년 5월에 2층이 3억 300만 원에 거래되었으며, 대상 매물에 대입 시 3억 299만 원으로 환산됩니다. 다른 사례들도 대부분 10층 이상의 중층 매물로, 3억 1,000만 원에서 3억 3,558만 원 사이의 가치 스펙트럼을 형성하고 있습니다. 제시가 3억 1,000만 원은 이 스펙트럼의 중간 정도에 위치합니다.
대상 매물은 주엽역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 738세대의 중대형 단지로 단지 경쟁력이 양호합니다. 32년 경과된 건물로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 인근에 문촌어린이공원, CU 문촌중앙점, 해커PC종합병원, 에코빌i어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다.
문촌마을(동아)8단지는 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 184.99%로 법정 상한 300% 대비 115.0%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높은 편입니다. 인근 주엽동 18번지 등에서 용도변경 및 증축 허가 이력이 있는 점을 볼 때, 지역 내 개발 움직임이 활발하여 재건축 추진에 긍정적인 환경입니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수가 소폭 하락하고 있으나, 전월세 시장은 상승세를 유지하고 있습니다. 특히 대상 단지가 위치한 주엽동은 거래 활성도가 높아 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭은 장기적인 관점에서 미래 가치를 높이는 핵심 요인입니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량과 1층이라는 특성을 고려한 가격 협상이 중요하며, 고양시의 창업기업 투자 유치 등 지역 경제 활성화 노력은 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.
매수