매물 유형: 아파트
분석 번호: 5713
종합 리스크 점수: 57점
본 매물은 준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 충분하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 매매가격지수가 하락세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승세로 나타나 실수요 기반은 견고합니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 경쟁 심화 가능성이 있으나, 재건축 추진 시 사업성에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
제시가 4억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 8,358만 원 ~ 최고 4억 7,798만 원) 내에 위치하며, 중앙값 4억 4,063만 원 대비 상위권에 해당합니다. 이는 시장의 기대감이 반영된 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 14건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 2026년 1월부터 6월까지의 거래 내역입니다. 각 사례는 시점, 면적, 층수 등 개별 요인에 따라 보정 계수가 적용되어 최종 대입 총액이 산출되었습니다. 예를 들어, #1 사례(70.16㎡, 10층)는 2026년 6월 3억 9,500만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 및 조건을 대입한 보정 후 대입가치는 4억 7,798만 원으로 산출되었습니다. 이처럼 각 비교사례는 대상 매물과 유사한 조건으로 보정되어 가격 타당성 분석에 활용되었습니다.
문촌마을6단지기산쌍용은 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 주엽역(3호선)이 도보 12분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(2%)이 기대됩니다. 인근에 문촌어린이공원, CU 문촌6단지점, 해커PC종합병원, 문촌마을8단지아파트 어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 양호합니다. 다만, 세대당 주차대수가 부족한 점은 단점입니다.
본 단지는 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 163.934%로 법정 상한 300% 대비 136.066%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높은 편입니다. 인근 주엽동 18번지 일대에서 용도변경 및 개발 인허가 이력이 다수 확인되어 지역 내 개발 활성화 분위기가 조성되고 있습니다. 재건축 추진 시 사업 진행 상황과 조합원 분담금 등을 면밀히 검토해야 합니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수 하락세에도 불구하고 전월세 가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 실수요가 견고한 시장입니다. 본 단지는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인한 개발 잠재력이 미래 가치 상승의 주요 동력으로 작용할 것입니다. 다만, 인근 일산1-2 재건축 사업 등 신규 공급 물량의 영향과 지역 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 고려해야 할 리스크 요인입니다. 재건축 추진 여부에 따라 향후 가격 변동성이 커질 수 있습니다.
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