매물 유형: 아파트
분석 번호: 5712
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 매매가격지수가 하락세이나 전세가격지수와 월세가격지수는 상승세이며, 매매가 대비 전세가 비율이 상승하여 갭투자 리스크는 낮으나 전세 수요는 견고합니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시가 6억 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 5억 7,679만 원에서 7억 1,310만 원 사이의 가치 스펙트럼 중앙값인 6억 6,894만 원에 근접하며, 스펙트럼 범위 내에 위치합니다. 이는 현재 시장 상황에서 적정 수준의 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. #1 사례는 3개월 전 거래된 101.95㎡ 면적의 9층 매물로, 대상지 면적에 대입 시 6억 6,894만 원으로 환산됩니다. 면적 차이로 인해 20점 감점되었습니다. #2 사례는 4개월 전 거래된 130.51㎡ 면적의 7층 매물로, 대상지 면적에 대입 시 5억 7,679만 원으로 환산됩니다. 면적 차이로 인해 20점 감점되었습니다. #3 사례는 4개월 전 거래된 101.88㎡ 면적의 2층 매물로, 대상지 면적에 대입 시 7억 1,310만 원으로 환산됩니다. 면적 및 층구간 차이로 인해 총 30점 감점되었습니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 0.993~0.995가 적용되었습니다.
문촌마을5단지는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 주엽역(3호선)이 도보 9분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 재건축 추진 가능성이 매우 높습니다. 용적률 미등록 상태이나, 인근 주엽동의 용도변경 및 증축 인허가 사례가 다수 확인되어 개발 압력이 존재합니다. 향후 재건축 사업 진행 시 상당한 가치 상승이 기대됩니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수 하락에도 불구하고 전세/월세 가격지수 및 수급동향이 상승세를 유지하며 견고한 시장 흐름을 보입니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달로 인한 개발 호재가 가장 큰 미래 성장 동력입니다. 다만, 지역 내 예정된 신규 공급 물량은 단기적인 가격 조정 요인이 될 수 있으므로, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.
매수