매물 유형: 토지
분석 번호: 571
종합 리스크 점수: 75점
환금성 및 개발 잠재력이 우수한 입지로, 용도변경 가능성을 고려하면 장기적 가치 상승이 기대됩니다.
제시된 실거래 기반 대입 스펙트럼은 최저 5억 769만 원에서 최고 14억 3,978만 원입니다. 이 범위는 대상지의 면적, 역세권, 호재 등 개별 요인을 보정하여 산출된 가치입니다. 현재 매물의 제시가가 없으므로, 이 스펙트럼을 기준으로 매물 가격을 평가해야 합니다. 특히, 용도변경 가능성 및 개발 호재가 가격에 반영될 경우 상단 범위 이상의 가치도 기대할 수 있습니다.
선별된 비교사례는 총 2건입니다. #1 사례(남구 대명동 6**, 2025년 9월 거래)는 대지면적 398.7㎡, 거래가 26억 원으로, 대상지에 대입 시 14억 3,978만 원으로 환산됩니다. #2 사례(남구 대명동 4**, 2026년 4월 거래)는 대지면적 196.3㎡, 거래가 3억 원으로, 대상지에 대입 시 5억 769만 원으로 환산됩니다. 두 사례 모두 제1종일반주거지역 '대' 지목으로 유사도가 높게 평가되었습니다. 보정 상세 내역에 따라 면적, 역세권, 시점, 호재 보정이 적용되었습니다.
대구 남구 대명동은 지역 내 토지 거래 활성도 1위 지역으로, 높은 환금성을 자랑합니다. 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있어 시장의 잠재적 수요를 시사합니다. 특히, 인근에 힐스테이트 대명 센트럴 2차(977세대), 대명자이 그랜드시티(2,023세대) 등 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 유동인구 증가 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다. 용적률 갭과 건물 노후도를 고려할 때 재건축을 통한 개발이익 실현 가능성이 높으며, 용도변경 시 추가적인 가치 상승 여력도 충분합니다.
건물 준공일이 1987년 9월 5일로 39년 경과하여 노후도가 높은 편입니다. 건축물대장 상 내진설계 미적용으로 확인되어, 재건축 또는 대수선 시 구조 안전성 확보를 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 주차 대수가 0대로 표기되어 있어 주차 공간 확보가 중요한 상업/주거 복합 건물로서의 활용에 제약이 있을 수 있습니다.
대상지는 대구광역시 남구 대명동에 위치하며, 남산역(대구3호선) 505m 거리에 위치한 준역세권입니다. 대구형 주거생활권계획 도입 및 정비기본계획 변경 등 긍정적인 지역 개발 고시가 다수 확인되어 미래 성장 잠재력이 높습니다. 특히, 인근 지역에서 주거 용도에서 상업·근린생활시설로의 용도변경 사례가 포착되어 향후 상업지역으로의 용도변경 성공 시 자산 가치 상향 가능성이 매우 높습니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량(총 23,417세대)이 예정되어 있어 일시적인 공급 과잉에 따른 경쟁 심화 가능성도 염두에 두어야 합니다. 장기적으로는 개발 호재와 용도변경 가능성에 힘입어 가치 상승이 기대됩니다.
매수