매물 유형: 아파트
분석 번호: 5708
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 32년 경과된 재건축 연한 도달 단지로 개발 잠재력이 높으며, GTX-A 킨텍스역과 인접하여 교통 호재를 기대할 수 있습니다. 최근 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 수급동향은 상승세를 보이며 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 실수요 기반은 견고합니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
제시가 7억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 1,668만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장 동향 및 재건축 기대감 등이 일부 반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 비교사례는 #1 문촌마을19단지신우 아파트(주엽동)로, 대상지와 동일 단지, 전용면적 84.99㎡, 12층, 2026년 3월 7억 2,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.995를 적용하여 보정 후 대입 총액은 7억 1,668만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물과 동일 단지 내 거래이므로 유사도가 매우 높습니다.
문촌마을19단지신우는 GTX-A 킨텍스역(도보 10분)과 인접하여 교통 접근성이 우수하며, 이는 향후 투자 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 주변에 백암공원, CU 편의점, 해커PC종합병원, 꼬마숲어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 수요에 영향을 줄 수 있습니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률이 175.99%로 법정 상한 250% 대비 74.01%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 주엽동 18번지 일대의 용도변경 허가 이력 등 개발 움직임이 있어 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수가 하락세이나 전세 및 월세 시장은 견고한 상승세를 보이며, 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 실수요층의 유입이 꾸준할 것으로 보입니다. GTX-A 개통 호재와 재건축 가능성은 장기적인 가격 상승을 기대하게 하지만, 인근 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적인 경쟁 요인이 될 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 교통 호재와 재건축 잠재력을 바탕으로 한 완만한 상승 또는 보합세를 예상합니다.
조건부 매수