매물 유형: 아파트
분석 번호: 5707
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 준공 31년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 최근 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고한 편입니다. 다만, 인근 일산1-2 사업지에서 308세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있으므로 주의 깊은 모니터링이 필요합니다.
제시가 8억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 5,700만 원에서 7억 6,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 총 2건으로 모두 대상지와 동일 단지 내 거래 사례입니다. #1 사례는 2026년 5월 8층 거래로 유사도 100점을 기록했으며, 전용면적 기준 평당가 2,504만 원으로 보정 후 대입 총액은 7억 6,999만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 5층 거래로 유사도 90점을 기록했으며, 전용면적 기준 평당가 2,461만 원으로 보정 후 대입 총액은 7억 5,700만 원입니다. #2 사례는 대상 매물(12층) 대비 층구간에서 감점(-10점)이 있었습니다.
대상 단지는 주엽역과 킨텍스역(GTX-A) 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 한수중학교 등 학군도 양호합니다. 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼 대비 다소 높게 형성되어 있어 가격적인 메리트를 확보하기 위한 추가적인 협상이 필요할 수 있습니다.
문촌마을18단지대원 아파트는 1995년 준공되어 31년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 184.03%로 법정 상한 250% 대비 65.97%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 비교적 양호할 것으로 판단됩니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되는 사업으로, 사업 추진 여부, 조합 설립 진행 상황, 추가 분담금 등 구체적인 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수가 하락세이나 전월세 시장은 견고한 상승세를 보이고 있습니다. 이는 실수요 기반이 탄탄함을 의미합니다. GTX-A 킨텍스역 개통 등 교통 호재와 재건축 잠재력은 긍정적인 요인이지만, 인근 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 가치 상승 여부가 크게 달라질 것으로 예상됩니다.
보류