매물 유형: 아파트
분석 번호: 5699
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 높아 개발 잠재력이 우수합니다. 매매가격지수 하락세에도 불구하고 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반이 견고합니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 5,278만 원 ~ 최고 2억 9,499만 원)의 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 7건은 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수가 높습니다. 특히 유사도 100점의 사례 #1과 #2는 동일 단지, 동일 층수(3층)의 거래로 대상 매물과 매우 유사한 조건을 가집니다. 나머지 사례들은 층수 차이로 인해 층구간 감점(-10점)이 적용되었으나, 모두 인접 층구간에 해당하여 높은 유사도를 유지합니다. 시점 보정 계수는 0.991에서 1.000 사이로, 최근 시장 변동이 반영되었습니다.
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 높아 개발 잠재력이 높습니다. 주엽역(3호선)이 도보 14분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(추정 2%)을 기대할 수 있습니다. 인근에 오마공원, CU 편의점, 시민종합동물병원, 생각하는i어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 우수합니다. 현재 제시 매매가가 시장 추정가 대비 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 있어 투자 가치가 양호합니다.
대상 아파트는 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률 162.96%로 법정 상한 300% 대비 137.04%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높습니다. 고양시 일산서구 주엽동 일대에서는 다양한 용도변경 및 증축 인허가 이력이 있어 개발 활성도가 높은 지역으로, 재건축 추진 시 긍정적인 환경이 조성될 것으로 판단됩니다.
고양시 일산서구의 매매가격지수는 하락세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반이 탄탄합니다. 매매가 대비 전세가율이 74.2%로 높아 전세 수요가 매매가를 지지할 가능성이 있습니다. 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭은 장기적인 관점에서 미래 가치 상승의 주요 동력으로 작용할 것입니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량과 지역 인구 감소 추세는 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로 지속적인 시장 모니터링이 필요합니다.
매수