매물 유형: 아파트
분석 번호: 5698
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 116.06%p로 개발 잠재력이 높습니다. 주엽역(3호선)이 도보 7분 거리에 위치한 역세권 입지로 교통 접근성이 우수합니다. 다만, 최근 6개월간 매매가격지수가 하락세를 보였고, 지역 내 신규 공급 예정 물량이 존재하여 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시가 8억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 4,779만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 2,221만 원 높은 수준입니다. 이는 시장의 기대감이 일부 반영되었거나, 대상 매물의 개별적인 장점(내부 컨디션 등)이 있을 가능성을 시사합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 점수 90점을 기록했습니다. 전용면적 기준 평당가는 2,236만 원/평이며, 거래가는 8억 5,000만 원입니다. 시점은 2026년 4월로 2개월 전 거래이며, 동일 단지 내 14층 거래 사례입니다. 대상 매물은 4층으로 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 8억 4,779만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물과 동일 단지 내 거래라는 점에서 높은 신뢰도를 가집니다.
대상 아파트는 주엽역(3호선) 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 특히 32년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 큰 점이 투자 매력을 더합니다. 다만, 최근 매매가격지수 하락세와 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
강선마을19단지우성 아파트는 1994년 준공되어 32년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 183.94%로 법정 상한 300% 대비 116.06%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 양호할 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부 및 시기는 조합 설립, 안전진단 통과 등 복잡한 절차와 시장 상황에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
고양시 일산서구는 매매가격지수가 하락세이나 전월세 시장은 견조한 상승세를 유지하고 있습니다. 대상 아파트의 재건축 잠재력과 역세권 입지는 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 것입니다. 단기적으로는 지역 내 신규 공급 물량과 시장 변동성에 주의해야 하지만, 중장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 높은 성장 잠재력을 가질 것으로 전망됩니다.
매수